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도시개발사업의 이해 Greetings

1. 도시개발법의 제정 목적

  • 1) 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모
  • 2) 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지

2. 도시개발구역의 지정

  • 1) 도시지역
  • 2) 도시지역 외의 지역 : 30만㎡이상(초등학교용지 확보 및 4차로 이상의 도로설치의 경우 20만㎡ 이상)
  • 3) 자연, 생산녹지 및 도시지역외의 지역은 광역도시계획 및 도시기본계획에 개발 가능한 용도로 지정된 지역만 지정가능
  • 4) 대상지역 및 면적제한의 예외
    • 가. 취락지구, 개발진흥지구
    • 나. 지구단위계획구역으로 지정된 지역
    • 다. 국가균형발전을 위해 필요한 지역(국토교통부장관과 지방자치단체장이 협의)

3. 도시개발구역의 지정권자

  • 1) 지정권자 : 국토교통부장관, 인천광역시장
  • 2) 면적이 100만㎡ 이상의 구역은 국토교통부장관과 협의

4. 개발구역의 경계 설정시 고려사항

  • 1) 용도지역, 지구, 구역 및 타법에 의한 경계등 지구 경계를 명확히 할 수 있는 요인 고려
  • 2) 도시계획시설사업의 구역경계를 고려
  • 3) 하천, 구거, 옹벽, 절개지, 급경사지 등 지형․지세를 고려
  • 4) 기타 토지이용상황, 토양 및 지질, 자연경관, 환경적․생태적 요소 및 재해위험 요인 고려
  • 5) 지구경계를 명확히 할 수 있는 요인 고려

5. 개발계획의 내용

  • 1) 도시개발구역의 명칭ㆍ위치 및 면적
  • 2) 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간
  • 3) 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 구역으로 결합하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 분할이나 결합에 관한 사항
  • 4) 도시개발사업의 시행자에 관한 사항
  • 5) 도시개발사업의 시행방식
  • 6) 인구수용계획
  • 7) 토지이용계획
  • 8) 원형지로 공급될 대상 토지 및 개발 방향
  • 9) 교통처리계획
  • 10) 환경보전계획
  • 11) 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획
  • 12) 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획
  • 13) 재원조달계획
  • 14) 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획
  • 15) 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지ㆍ건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우에는 그 세부목록 등

6. 도시개발사업의 시행

  • 1) 도시개발사업의 시행자
    • 가. 국가나 지방자치단체
    • 나. 공공기관(한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등)
    • 다. 정부출연기관(한국철도시설공단, 제주국제자유도시개발센터)
    • 라. 「지방공기업법」에 따른 지방공사
    • 마. 도시개발구역의 토지소유자(국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한자)
    • 바. 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인(자격제한)
    • 사. 「주택법」 제9조에 따라 동록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자(자격제한)
    • 아. 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는자(자격제한)
    • 자. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리투자회사(자격제한)
    • 차. 상기에 해당하는 자 중 둘 이상이 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인
  • 2) 도시개발사업의 제안
    • 가. 제안자 : 시행자 전부 가능
      • 토지소유자 또는 조합 등 민간의 시행자는 토지면적 2/3 이상 소유자(지상권자 포함) 동의 필요
    • 나. 제안접수자 및 결과통보 : 시장·군수·구청장
      • 제안 내용의 수용여부를 3개월 이내에 제안자에게 통보
  • 3) 도시개발사업의 시행방식
    • 가. 수용 또는 사용방식(전면매수방식, 공영개발방식)
      • 사업시행자가 토지 및 지상물에 대한 권리를 전부 매수하는 획일적인 방식
      • 사업시행 전 지가가 저렴, 기존 건물이 적은 지역, 공공용지 확보가 용이, 토지매각
      • 사업시행은 용이하나 막대한 비용이 소요됨
    • 나. 환지방식(구획정리방식)
      • 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려주는 방식
      • 사업시행 전 지가가 높고 기존 양호건물이 산재, 개발이익이 토지소유자에게 환원
      • 개발재원이 부족한 경우 적용되고 균등한 혜택이 부여되나 권리조정이 어려움

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    • 다. 혼용방식(전면매수와 환지방식의 절충식)
      • ⓵ 구역 분할방식
        • 수용·사용구역과 환지구역 경계를 명확히 설정하여 시행하는 방식
        • 환지구역 내 토지는 지목에 관계없이 모두 환지대상 토지이고, 종전 토지중 과소 토지는 환지로 지정하지 않고 금전으로 청산하며 이외의 구역은 수용·사용방식을 적용(집단취락 등이 한곳에 집중된 경우 유리)
      • ⓶ 구역 미분할방식
        • 구역을 분할하지 않는 혼용방식으로 기본은 수용·사용방식이며, 환지개념을 적용하는 방식(취락 등이 산재되어 있는 경우 유리)
        • 주거용지 환지토지는 1가구 필지기준, 660㎡ 이내로 공급하며 부담률은 사업시행자와 주민들의 협의 후 산정

※ 도시개발사업 시행방식별 비교표

도시개발사업의 이해 구분, 수용사용 방식, 환지방식, 혼용방식
구분 수용ㆍ사용 방식 환지방식 혼용방식
용지비
  • 용지보상에 소요되는 비용이 가장 큼
  • 주로 지장물 보상비, 과소필지의 매수비용
  • 매수방식에 비해 다소 적음
간선시설비
  • 가장 많음
  • 가장 적음
  • 매수방식과 동일
기반시설 확보
  • 유리
  • 불리
  • 유리
투자 및 회수
  • 초기 투자 과다
  • 투자회수기간 장기화
  • 초기 투자 적음
  • 체비지 매각으로 회수
  • 부담이 상대적으로 적음
  • 매수방식과 유사
시행기간
  • 용지 일괄매수로 단기간 사업시행 완료
  • 환지계획시 주민동의, 민원 등으로 사업기간 장기화
  • 대부분 지역이 매수방식으로서 비교적 단기간
  • 비환지 구역은 단계적으로 개발가능
민원
  • 개발반대 민원 많음
  • 사업시행과정에서는 민원 적음
  • 개발민원 최소
  • 사업시행과정 상 민원 많음
  • 개발반대 민원 최소화
  • 사업시행상 민원 상대적으로 적음
도시발전
  • 적극적
  • 소극적
  • 적극적
  • 4) 환지예정지 지정
    • 가. 지정목적 : 도시개발사업의 원활한 추진을 도모하기 위하여 권리관계를 조속히 안정시켜 권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 누릴 수 있게 하는 것
    • 나. 지정대상
      • 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우
      • 사업시행기간이 2년 이상인 경우로 토지소유자의 권리를 보호하고, 체비지를 처분하고자 하는 경우
      • 종전 토지에 임차권자 등이 있는 경우
    • 다. 지정효과
      • 토지소유자 및 임차권자는 환지예정지에 종전과 동일한 권리를 행사할 수 있음(종전 토지는 사용·수익 불가)
      • 체비지를 환지예정지로 지정한 경우 도시개발사업 시행자는 도시개발사업 비용을 충당하기 위해 사용·수익·처분 가능
  • 5) 환지처분
    • 가. 개념 : 사업시행자가 환지계획에 따라 도시개발사업구역 내 토지를 사업시행 전 토지상에 존재하던 임차권, 지상권 등 권리를 사업시행 후 환지에 위치나 면적을 확보하는 처분
    • 나. 시기 및 절차
      • 시기 : 환지게획에 따라 도시개발사업 구역 전체에 대하여 공사가 완료될 때
      • 절차 : 공람(14일) → 의견청취 → 공사완료보고서 제출 → 환지처분 시행(토지소유자 등에게 통지, 공고) → 14일 이내 등기 신청·촉탁
    • 다. 환지처분의 효과
      • 환지계획에 따라 정한 토지가 확정
      • 종전 토지상에 존재하던 권리는 소멸
      • 청산금 확정
      • 공공시설 국가·지자체 귀속
      • 체비지는 토지매수자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 소유권 획득
  • 6) 토지 등의 수용 또는 사용
    • 가. 수용권자 : 시행자 단, 토지소유자·조합, 공동법인 등 민간 시행자는 토지면적의 2/3 이상 매입 및 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의 필요
    • 나. 토지 수용권 인정시점 : 토지의 세목 고시일

7. 도시개발사업을 시행하여 조성된 토지의 공급방법

  • 1) 원칙 : 경쟁입찰
  • 2) 추첨방식 : 국민주택규모 이하의 주택건설용지, 주택법에 따른 공공택지, 저렴한 토지공급을 위해 330㎡ 이하 단독주택용지, 공장용지
  • 3) 수의계약 : 학교용지, 공공청사용지 등 공공용지, 협의매수에 응한 토지소유자에 대한 택지, 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우, 복합적이고 입체적인 개발이 필요하여 공무에 따라 선정된 자에게 토지를 공급하는 경우 등
  • 4) 조성가격 공급 : 공용의 청사, 사회복지시설 등 공공용 시설의 용지

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