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관련법령 ######

도시개발 업무지침

제1편 총칙

제1장 지침의 목적 및 적용범위

  • 1-1-1. 이 지침은 「도시개발법」 제5조 및 동법시행령 제25조 등 도시개발법령에서 국토교통부장관이 정하도록 한 사항과 기타 도시개발사업의 시행상 필요한 세부적인 사항을 정함으로써 도시개발사업이 원활히 수행될 수 있도록 함을 목적으로 한다.
  • 1-1-2.이 지침은 「도시개발법」(이하 “법”이라 한다), 「도시개발법시행령」(이하 “영”이라 한다) 및 「도시개발법시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다)에 따라 시행하는 도시개발사업(이하 “개발사업”이라 한다)에 이를 적용한다.

제2장 도시개발구역의 지정기준

  • 1-2-1. <삭제>
  • 1-2-2. <삭제>
  • 1-2-3. 영 제2조에서 규정하고 있는 지역외의 지역이나 보전용지가 개발구역에 불가피하게 포함되는 경우에는 도시ㆍ군관리계획의 변경을 선행하거나 병행하여 추진하여야 한다.
  • 1-2-4. 다른 법률에 따라 건축물의 건축 등 개발행위가 제한되는 지역은 개발구역에서 제외하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 개발구역에 불가피하게 포함되는 경우에는 가급적 당초의 행위제한 목적이 달성될 수 있는 지역․지구 등으로 계획하여야 한다.
  • 1-2-5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지구단위계획구역으로 지정된 지역으로서 지정권자가 기반시설의 설치 또는 대지의 교환 등 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역인 경우에는 영 제2조제1항의 규정에서 정하는 면적 이하라도 도시개발구역으로 지정할 수 있다. 이 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 따른 용도지역간의 변경은 할 수 없다. 다만, 지구단위계획구역의 일부가 도시개발구역에 포함되는 경우에는 그러하지 아니하다.
  • 1-2-6. 법 제3조 및 영 제2조제3항의 규정에 따라 국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 개발구역으로 지정하고자 하는 지역에 대하여는 1-2-3. 와 1-2-4.의 규정을 적용하지 아니한다.
  • 1-2-7. 법 제11조제1항 제5호부터 제11호까지 해당하는 자가 도시개발구역 지정을 제안하는 경우 영 제19조제3항의 규정에 따라 도시개발구역 지정의 제안을 받은 국토교통부장관, 시장․군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 제안을 반려할 수 있다. 이 경우 정상적인 사업 추진여부를 고려하여 최대한으로 종전의 토지소유자들이 부당하게 소외되지 않는 결정이 되도록 충분히 검토하여야 한다.
    • (1) 제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 공유토지 증가가 전체토지의 5퍼센트 이상인 경우
    • (2) 제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 분할토지 증가가 전체토지의 5퍼센트 이상인 경우
    • (3) (1) 및 (2)에 불구하고 제안일 이전 급격하게 공유 및 분할된 토지 등이 포함된 경우
    • (4) 제안일 이전 3년간 동의자중 토지의 공유 및 분할이 전체토지의 20퍼센트이상 증가한 경우
    • (5) (1)부터 (4)까지는 토지는 필지수와 사유지를 기준으로 한다.
  • 1-2-8. 1-2-7.에 따른 공유 및 분할된 토지에 대하여는 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」에 따라 토지소유 적정성 여부를 면밀하게 검토하여야 한다.

제3장 개발구역 지정대상지의 선정기준

제1절 개발구역 지정대상지 선정시 고려사항

  • 1-3-1-1. 해당 개발구역 및 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획에 부합되어야 한다. 이 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법령, 문화재보호법령, 수도법령, 농지법령 및 군사시설보호법령 등 다른 법령에 서 개발을 제한하고 있는 지역이 가능한 한 포함되지 않도록 하여야 한다.
  • 1-3-1-2. 해당 개발구역 및 도시의 현황과 발전추세, 도시ㆍ군기본계획상의 단계별개발계획, 개발동향 등 관련된 사회․경제지표를 종합적으로 조사 분석하여 개발구역의 규모나 위치 등을 합리적으로 정하여야 한다. 이 경우 도시ㆍ군기본계획상의 단계별개발계획의 시점은 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가시점(환지방식의 경우 환지계획 인가시점)으로 본다.
  • 1-3-1-3. 도시개발사업의 기간과 기반시설 설치시점의 일치 가능성 및 수용능력을 감안하여야 한다.
  • 1-3-1-4. 해당 개발구역과 인근지역의 자연환경 및 생태계에 미치는 영향을 감안하여야 한다.
  • 1-3-1-5. 법 제3조 및 영 제2조제3항의 규정에 따라 국가균형발전을 위한 개발구역을 지정하는 경우에는 1-3-1-1.와 1-3-1-2.의 규정에 불구하고 개발구역을 우선 지정하고 개발계획수립 이전까지 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획을 변경할 수 있다. 다만, 개발구역에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제4호에 따른 자연환경보전지역을 포함하지 않는다.

제2절 개발구역의 경계 설정시 고려사항

  • 1-3-2-1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역․지구․구역 및 다른 토지이용 관련 법령에 따른 지역, 지구 및 구역 등의 경계를 고려하여야 한다.
  • 1-3-2-2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 구역경계를 고려하여야 한다.
  • 1-3-2-3. 하천, 구거, 옹벽, 절개지 및 급경사지 등 지형․지세를 고려하여야 한다.
  • 1-3-2-4. 기타 토지이용상황, 토양 및 지질, 자연경관, 환경적․생태적 요소 및 재해위험 요인을 고려하여야 한다.
  • 1-3-2-5. 지구경계를 명확히 할 수 있는 요인을 고려하여야 한다.

제4장 개발구역 지정 대상지의 관리

  • 1-4-1.시장․군수 또는 구청장은 지정권자가 개발구역의 지정을 위한 협의를 요청하거나 법 제11조 제1항제2호부터 제11호까지 해당하는 자가 제안한 개발구역 지정안이 수용된 경우에는 원활한 개발사업의 시행을 위하여 개발구역이 지정될 때까지 개발구역 안에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 대상이 아닌 토지의 형질변경, 토석의 채취 등의 행위 중 도시개발사업에 지장을 줄 우려가 있는 개발행위에 대하여는 도시계획조례로 제한하거나, 도시계획조례에 규정되어 있지 아니하는 사항에 대하여는 지방도시계획위원회심의를 거쳐 제한하는 등 필요한 조치를 취하여야 한다.
  • 1-4-2. 영 제11조 제2항에 따른 공람공고일(이하 󰡐공람공고일󰡑이라 한다)로부터는 시장․군수 또는 구청장 및 시․도지사는 도시개발 대상지역 및 도시개발구역 내에 도시ㆍ군계획시설을 결정할 수 없다. 다만 부득이한 경우 선형시설에 한하여 지정권자와 협의하여 결정할 수 있다.
  • 1-4-3. 국토교통부장관, 시․도지사, 시장․군수 또는 구청장은 개발구역 지정을 추진하고 있는 지역에 대해 부동산 거래 동향 등을 수시로 파악하여 부동산투기가 발생될 우려가 있다고 판단되는 경우에는 국세청 등 유관기관과 긴밀히 협조하여 적정한 대책을 강구하여야 한다.

제5장 2 이상의 용도지역이 걸치는 개발구역 지정기준

  • 1-5-1.영 제2조제4항 및 시행규칙 제3조 별표 1 제1호가목의 규정에 따라 개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 다음의 산식에 따른 면적(A)이 1만제곱미터 이상인 경우에 한하여 개발구역을 지정하여야 한다. 다만, 생산녹지지역이 포함된 경우에는 생산녹지지역이 전체 면적의 30퍼센트 이내이여야 한다.

A = 주거지역의 면적 + 상업지역의 면적 + 공업지역의 면적의 3분의1 + 자연녹지지역의 면적 + 생산녹지지역의 면적

제6장 동의자 수의 산정방법

  • 1-6-1.개발구역 안의 토지면적에 대한 동의면적을 산정함에 있어서 동의대상자는 「부동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 토지소유자 및 지상권자로 한다.
  • 1-6-2. 도시개발구역 안의 토지면적을 산정함에 있어서는 국공유지를 포함하여 산정한다.
  • 1-6-3. 토지소유자에 대한 동의는 국공유지를 제외한 전체 사유토지면적 및 토지소유자에 대하여 동의요건 이상으로 동의를받은 후 그 토지면적 및 토지소유자의 수가 법적 동의요건에 미달되는 경우에는 국공유지 관리청의 동의를 받아야 한다.
  • 1-6-4. 지상권이 설정된 토지에 대한 동의면적을 산정함에 있어 개발구역안의 토지에 관하여 소유권 또는 지상권을 가진 자의 동의는 각각 해당 지상권이 설정된 토지면적의 2분의 1에 해당하는 토지에 대한 동의로 산정한다.
  • 1-6-5. 도시개발구역지정제안서․개발계획수립 또는 변경신청서․시행자지정 신청서․조합설립인가 신청서 등이 시장․군수․구청장 또는 지정권자에게 제출되기 전에 이 법에 따른 동의대상자가 관련 동의를 철회한 경우에는 이를 동의면적 및 동의자의 수에서 제외하여야 한다. 이 경우 규칙 제7조의 규정에 따른 내용증명우편(행정청이 시행자인 경우에는 행정청에 직접 제출할 수 있다. 시행자는 제출된 동의철회서를 문서접수대장에 등재하고 지정권자에게 그 현황을 제출하여야 한다)이 시장․군수․구청장 또는 지정권자에게 접수된 날 전일까지 배달된 경우에만 철회한 것으로 본다.
  • 1-6-6. 면적의 산정에 있어서 개발구역의 경계에 걸쳐 있는 토지는 개발구역 안의 토지만을 동의면적으로 계산하여야 한다.
  • 1-6-7. 토지 등의 사용 또는 수용을 위한 토지소유자 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 한다.
  • 1-6-8. 영 제6조제6항 및 제25조제2항에 따른 동의서 징구 시 제출하는 신분을 증명할 수 있는 서류란 주민등록증 사본ㆍ여권사본ㆍ운전면허증 사본 등을 말한다.

제2편 개발계획의 수립

제1장 개발구역의 명칭 등

  • 2-1-1. 개발구역의 명칭은 해당 개발구역이 위치한 시․군․구 단위이하의 행정구역명을 중심으로 하여 시행자 및 해당 개발구역의 특성 등을 고려하여 다른 개발구역과 구별이 될 수 있도록 정하여야 한다.
  • 2-1-2. 법 제11조제1항제5호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 시행자는 2-1-1.의 계규정에 불구하고 특별한 사유가 있는 경우에는 행정구역명을 사용하지 아니할 수 있다
  • 2-1-3. 개발구역의 위치는 구역을 대표할 수 있는 소재지를 기재하되 시․도, 시․군․구, 읍․면․동, 리 및 대표번지를 기재한다.
  • 2-1-4. 개발구역의 면적은 제곱미터로 표시하여야 한다.
  • 2-1-5.개발구역 지정의 필요성, 개발사업의 특성 및 효과 등 개발구역으로 지정해야 하는 당위성을 함축적으로 기술하여야 한다.
  • 2-1-6. 개발계획의 명칭은 해당 개발구역의 명칭을 사용하여야 한다. 다만, 중복 또는 혼동방지 등 특별한 사유가 있는 경우에는 예외로 하되 그 사유를 명기하여야 한다.
  • 2-1-7. 다음 지역에서는 도시개발구역 지정 후 개발계획을 수립할 수 있다.
    • (1) 자연녹지지역
    • (2) 생산녹지지역(생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 100분의 30 이하인 경우에 한한다)
    • (3) 도시지역외의 지역
    • (4) 국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제4호의 규정에 따른 자연환경보전지역을 제외한다)
    • (5) 해당 도시개발구역에 포함되는 주거지역․상업지역․공업지역의 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 100분의 30 이하인 지역

제2장 개발계획의 구성

  • 2-2-1. 개발계획은 개발계획서, 관련도면 및 부속서류 등으로 구성한다.
  • 2-2-2.개발계획서는 법 제5조제1항, 영 제8조, 시행규칙 제9조 및 이 지침 별표 1, 별표 1의2에서 정하는 내용이 포함되어야 한다.다만, 규정된 내용에 대하여 해당사항이 없을 경우에는 해당 없다는 내용을 표기하고 그 구체적인 사유를 명기하여야 하며, 법령에 규정되지 아니한 내용에 대하여도 개발계획서에 수록하는 것이 타당하다고 판단되는 사항은 포함시킬 수 있다.
  • 2-2-3. 2-2-2.에 따라 개발계획서를 작성할 때에 별표 1의2에 관한 내용은 별표 1의 각 항목에 포함하되, 해당 항목이 없으면 이를 새로이 추가하여 작성하여야 한다. 이 경우 별표 1의 내용에 포함하기 곤란하거나 녹색도시를 효율적으로 조성하기 위하여 필요한 경우에는 이를 따로 작성하여 개발계획서에 포함할 수 있으며 이때, 별표 1의 내용에 그 주요 사항을 정리ㆍ수록하여야 한다.
  • 2-2-4. 개발계획의 관련도면에는 다음 도면을 첨부하여야 한다.
    • (1) 개발계획평면도(축척 1/5,000 이상의 지형도)
    • (2) 산업시설의 유치업종별 배치계획도(축척 1/5,000 이상의 도면)
    • (3) 공동주택지 블록별 계획도(축척 1/5,000 이상의 도면)
    • (4) 영 제15조제1항제11호에 따른 도시ㆍ군관리계획의 수립 도면(축척 1/5,000 이상의 도면) 및 도시ㆍ군관리계획결정(변경)도(축척 1/5,000이상의 지형도)
    • (5) 사업시행지구를 분할하거나 분할 혼용방식으로 사업을 시행하는 경우 사업시행지구별 또는 사업방식별 구역계 표시도면(축척 1/5,000 이상의 지형도)
  • 2-2-5. 관련도면 및 부속서류는2-2-2.부터 2-2-4까지에 따른 개발계획서 및 조서 또는 도면에 수록되지 아니한 관련도면과전산프로그램이나 설문분석자료 등 개발계획의 내용에 대한 근거나 이를 설명하는 부속서류와 별표 1의2에 따른 평가서가 포함되어야 한다.
  • 2-2-6. < 삭 제 >

제3장 시행방식

  • 2-3-1. 개발사업의 시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식으로 구분한다.

제4장 사업시행지구의 분할기준 등

  • 2-4-1. 법 제5조제1항제3호 및 영 제43조제4항의 규정에 따라 다음과 같은 경우에는 개발구역을 2개 이상의 시행지구로 분할하여 시행할 수 있다.
    • (1) 개발구역의 면적이 대규모로서 단계별로 개발하는 것이 바람직한 경우
    • (2) 개발구역안에서 수 개의 환지계획구역으로 개발사업이 시행될 필요가 있는 경우
    • (3) 개발구역안에서 사업시행방식이 혼용되는 경우
  • 2-4-2. 2-4-1.의 경우 각 시행지구의 지정 및 분할기준은 다음과 같다
    • (1) 각 시행지구의 최소면적은 1만제곱미터 이상을 원칙으로 한다. 다만, 지정권자가 개발구역의 여건 등을 감안하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
    • (2) 시행지구를 분할하는 경계선의 설정은 제1편제3장제2절을 준용한다.
  • 2-4-3. 사업시행지구를 분할하여 시행하는 경우에는 각 시행지구별 개발계획에 다음 내용이 포함되어야 한다.
    • (1) 시행지구 분할의 목적 또는 이유
    • (2) 면적
    • (3) 위치 및 시행지구 경계의 설정 사유
    • (4) 사업시행방식
    • (5) 사업시행기간

제5장 시행기간

  • 2-5-1. 개발사업의 시행기간은 다음 기준에 따라 정하는 것을 원칙으로 한다. 이 경우 그 시기(始期) 및 종기(終期)를 정확히 알 수 없을 때에는 그 예정일을 기준으로 할 수 있다.
    • (1) 수용 또는 사용방식에 따른 개발사업의 시행기간은 개발구역 지정일부터 해당 사업의 공사완료공고일까지로 한다.
    • (2) 환지방식에 따른 개발사업의 시행기간은 실시계획인가일부터 해당 사업의 환지처분일까지로 한다.
    • (3) 혼용방식에 따른 개발사업의 시행기간은 개발구역 지정일부터 해당 사업의 환지처분일까지로 한다.
  • 2-5-2. 2-5-1.의 시행기간을 정할 때에는 해당 사업의 시행면적․공사의 난이도 및 공사비의 규모, 공정계획표 등을 감안하여야 한다.

제6장 시행자

  • 2-6-1. 시행자에 관한 사항에는 다음 사항이 포함되어야 한다.
    • (1) 인적사항
      • ① 성명(법인인 경우는 그 명칭 및 대표자의 성명)
      • ② 주소(법인인 경우는 주된 사무소의 소재지)
      • ③ 주민등록번호(법인인 경우는 법인등록번호)
    • (2) 법 제11조제1항제11호의 규정에 따른 공동으로 설립한 법인의 경우에는 출자자의 구성 및 출자비율
  • 2-6-2. 법 제11조제1항제5호의 토지소유자라 함은 개발구역안의 토지면적 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다. 이 경우 지상권이 설정되어 있는 토지는 토지소유자가 해당 토지의 2분의 1을 소유한 것으로 본다. 다만, 지상권자의 동의를 받은 경우에는 그 전부를 소유한 것으로 본다.
  • 2-6-3. 영 제18조제4항제1호의 평균영업실적 및 영 제18조제5항제1호의 시공능력평가액의 산정에 있어 2 이상의 자가 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 공동시행자 각각의 평균영업실적 및 시공능력평가액을 합산한 금액으로 한다.

제7장 기초조사

  • 2-7-1. 기초조사는 계획수립의 구체적인 방향과 내용을 정하는 역할을 하므로 자료의 신뢰성과 분석의 객관성이 충분히 유지되도록 한다.
  • 2-7-2. 기초조사는 개발사업의 골격을 구성하는 데 필요한 사항을 중심으로 다음의 사항을 분석한다.
    • (1) 주변지역 여건
    • (2) 대상지역 현황
    • (3) 관련계획 검토
    • (4) 그 밖에 필요한 경우에는 현황분석의 일환으로 해당 개발구역 또는 주변지역의 주민을 대상으로 설문조사 등을 시행할 수 있다.
  • 2-7-3. 기초조사는 다음에서 정하는 바에 따라 수행하도록 한다.
    • (1) 분석대상이 되는 모든 현황자료는 신뢰성에 바탕을 두어야 하며 자료의 출처를 명기한다.
    • (2) 기존 문헌이나 자료만으로는 현황을 정확하고 충분하게 파악할 수 없는 경우에는 현지조사 등을 통해 보완한다.
    • (3) 현황분석은 기준년도의 현황에 대한 정태(靜態)분석과 아울러 시․공간(時․空間)상 변화과정을 밝힐 수 있는 동태(動態)분석을 시행한다.
    • (4) 분석기준년도는 현재의 상황을 가장 정확하게 반영할 수 있도록 1년 이내를 기준으로 하고, 1년 이내의 자료수집 등이 어려운 경우 가능한 한 최근년도를 기준으로 정한다.
    • (5) 분석방법은 다양한 기법을 병행하여 특정기법에 한정함에 따라 발생할 수 있는 편향과 왜곡을 방지한다.
  • 2-7-4. 2-7-2.의 기초조사에 관한 주요 항목별 분석기준은 다음과 같다.
    • (1) 주변지역 여건
      • ① 주변지역 여건은 광역적 여건과 인근지역 여건으로 구분하여 분석한다.
      • ② 광역적 여건은 해당 개발구역이 위치한 시․군․구의 전체적인 공간적 또는 사회․경제적 맥락 속에서 해당 개발사업이 차지하는 의미나 위상을 분석한다.
      • ③ 인근지역 여건으로서 토지이용, 교통, 주요 기반시설 및 사회․경제적 여건을 검토하고 해당 개발사업과의 관계를 분석한다.
    • (2) 대상지역 현황
      • ① 대상지역의 현황분석은 해당 개발구역의 지리적․물적․사회적 및 경제적 특성에 대한 현황분석을 포함하도록 한다.
      • ② 해당 개발구역 안에 문화재나 보전해야 할 생태계 또는 경관 등이 있을 경우에는 이를 정확히 기술한다.
    • (3) 관련계획 검토
      • ① 관련계획 검토는 해당 개발계획에 영향을 주는 국토종합계획, 광역도시계획, 도시ㆍ군기본계획 및 도시ㆍ군관리계획 등 상위계획과 도로 및 상․하수도계획 등 개별법에 따른 각종 계획의 검토를 포함하도록 한다.
      • ② 관련계획 검토는 해당 내용을 단순 요약․나열하기보다는 해당 개발계획과의 관련성과 사업에 미치는 영향 등을 분석한다.

제8장 부문별 계획

제1절 목표 및 전략의 설정

  • 2-8-1-1. 목표 및 전략의 설정은 다음의 사항을 준수한다.
    • (1) 목표와 전략은 단순히 희망사항을 나열하여서는 아니되며 반드시 달성 가능한 내용을 담는다.
    • (2) 목표와 전략은 추상적 표현을 배제하고 가급적 구체적으로 표현하여 계획과정의 다음 단계에서 실질적인 기준으로 활용될 수 있도록 한다.
    • (3) 목표와 전략의 세부내용은 서로 같은 정도의 깊이와 폭으로 구성한다.
    • (4) 목표와 전략의 세부내용은 상호간 중복을 피하여 설정하되 일관성이 유지되도록 한다.
    • (5) 목표와 전략은 상호 긴밀하게 연계되어야 하고 동시에 계획과정의 다음 단계의 계획과 일관성이 유지되도록 한다.
  • 2-8-1-2. 목표 및 전략은 다음의 설정기준에 따라 작성한다.
    • (1) 목표
      • ① 목표는 현황분석의 결과와 이해당사자의 의견, 정부 및 해당 지방자치단체의 정책방향 등을 종합적으로 고려하여 설정한다.
      • ② 목표의 설정은 환경친화성, 삶의 질 향상 등 새로운 시대적 가치를 우선적으로 고려한다.
      • ③ 목표의 세부항목에 대하여는 간략한 해설을 기재한다.
    • (2) 전략
      • ① 전략은 목표를 현실적으로 실천하기 위한 최선의 수단을 중심으로 설정한다.
      • ② 전략 설정시에는 목표와 전략간의 관계를 보여주는 도표를 첨부할 수 있다.
      • ③ 전략의 세부항목에 대해서는 간략한 해설을 기재한다.

제2절 주요지표의 설정

  • 2-8-2-1. 주요 지표는 다음 사항을 준수하여 설정한다.
    • (1) 주요 지표는 기 설정된 목표 및 전략과의 일관성이 유지되도록 한다.
    • (2) 주요 지표의 설정은 객관성을 입증할 수 있도록 가급적 다양한 방법론을 활용하여야 하며 사용한 방법론을 명기한다.
    • (3) 주요 지표는 단계별로 설정한다.
  • 2-8-2-2. 주요 지표는 다음의 설정기준에 따라 작성한다.
    • (1) 사회경제지표
      • ① 사회경제지표에는 인구의 규모․분포․구조 및 고용과 경제규모에 관한 기본적 내용을 분석하여 수록한다.
      • ② 인구밀도의 설정은 기반시설과 주변지역의 여건을 고려하되 특별한 이유가 없는 한 초고밀화가 되지 않도록 한다.
      • ③ 인구구조의 설정은 주변지역 여건과 해당 도시의 개발사업의 특성을 고려하되 특별한 이유가 없는 한 균형있는 구조가 이루어질 수 있도록 유의한다.
      • ④ 고용 및 경제규모의 설정은 기반시설과 주변지역의 여건을 고려하되 해당 사업구역의 인구규모와 비교하여 가급적 사업구역 안에서 자족성을 가질 수 있도록 고려한다. 또한 주변지역 여건과 해당 개발사업의 특성을 고려하되, 특별한 이유가 없는 한 공간구조가 균형을 이루도록 유의한다.
    • (2) 시설지표
      • ① 시설지표에는 도로, 상․하수도 등 주요 기반시설의 수요에 관한 기본적 내용을 분석하여 수록한다.
      • ② 기반시설 수요예측에 사용되는 원단위의 설정은 환경친화적인 원단위가 되도록 유의한다.
    • (3) 환경지표
      • ① 환경지표에서는 녹지율, 용적률 등 개발수준과 폐기물, 폐수 등 오염물질 배출에 관한 기본적 사항을 분석하여 수록한다.
      • ② 환경지표를 설정함에 있어서는 각종 환경기준을 준수하여야 하고 환경친화적 개발이 될 수 있도록 유의한다.

제3절 공간구성의 기본골격

  • 2-8-3-1. 공간구성의 기본골격은 다음의 사항을 준수하여 설정한다.
  • 2-8-3-2. 공간구성은 다음의 계획기준에 따라 작성한다.
    • (1) 대안설정
      • ① 대안은 최선안의 도출이 가능하도록 2개 이상을 만든다.
      • ② 대안은 공간구조적 차원에서 대비될 수 있도록 상호 배타적인 내용으로 설정한다.
    • (2) 평가
      • ① 평가는 정량적(定量的)․정성적(定性的) 방법을 적절히 활용하여 수행한다.
      • ② 평가방법과 절차는 객관성을 확보하도록 한다.
    • (3) 공간구성의 기본골격
      • ① 공간구성의 기본골격에서는 선정된 대안을 보다 구체화하여 공간구조의 기본요소인 주요 기능 또는 시설의 배치 및 이들 간의 동선체계에 관한 사항을 기술한다.
      • ② 기본골격 설정시에는 개발에 따른 자연환경의 훼손이 최소화되도록 유의한다.
      • ③ 단계별 개발이 필요한 경우에는 각 단계별로 기반시설 및 주민편의시설을 충족시킬 수 있도록 골격을 구성한다.
      • ④ 혼용방식 및 2개 이상의 시행지구로 분할하여 시행하는 개발사업의 경우 주요 기능, 시설의 배치 및 동선체계는 시행지구별 특성과 여건을 우선적으로 감안하되 형평성과 전체적인 도시계획체계를 동시에 고려하여 균형 있는 계획이 이루어지도록 한다.

제4절 인구수용계획

  • 2-8-4-1. 인구수용계획의 수립원칙은 다음과 같다.
    • (1) 인구수용계획은 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획 등에 따른 도시지표와 해당 생활권의 인구배분계획 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래 개발계획 등을 고려하여 작성한다.
    • (2) 인구수용계획은 다른 부문계획에 선행하여 수립되어야 하며, 주거단지개발의 경우 주택지계획과 연계하여 계획한다.
    • (3) 기존취락이나 상업․공장시설이 사업지구안에 혼재되어 있는 경우에는 인구수용계획에 이주 및 재정착 방안을 포함하도록한다.
  • 2-8-4-2. 인구수용계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 인구규모 및 구조전망
      • ① 인구계획을 위한 조사는 광역적 관점에서 지역의 인구성장률, 남녀구성비와 연령별 인구특성 등을 파악한다.
      • ② 사업지구내 수용인구에 대해서는 예상인구구조 및 성비의 추정 등 사회․경제적 특성을 파악하여 반영한다.
      • ③ 세부 토지용도별 인구추정은 사업목표연도까지 단계별로 제시한다.
    • (2) 생활권 설정과 인구배분
      • ① 생활권의 기본단위는 근린주거구역으로 하되 동질적 공동체로서 개념이 강조되도록 생활권을 구분하고, 지역실정에 맞게 설정한다.
      • ② 단위생활권은 주간선도로, 보조간선도로에 의해 구획하되, 생활권내 불필요한 통과교통이 배제되도록 계획하여 보행환경을 최대한 보호하도록 한다.
    • (3) 밀도계획
      • ① 해당 개발구역안의 단위지구별 밀도배분은 상위계획 등 관련자료의 분석을 토대로 환경수준, 소득구조 및 지역 여건, 공간구성의 특징, 도시경관과의 조화, 조경계획과의 적합성 및 인접 토지이용을 고려하여 수립한다
      • ② 용도별 밀도기준은 계획목표년도의 인구규모, 인구구조 및 시설이용인구 등을 기초로 하여 개발목표를 달성하기 위한 계획의 원칙과 상위계획에서 전제된 계획기준 등을 고려하여 적정한 개발밀도를 설정한다.
      • ③ 토지용도 배분 및 주택건설용지 면적은 결정된 개발밀도에 따라 산출한다.
    • (4) 주택계획
      • ① 주거용지개발이 포함된 경우 주택건설용지는 단독주택용지 및 공동주택용지별로 계획인구를 산정하여야 하며 공동주택용지의 경우 블록별 인구수․세대수․주택규모 구분 및 용적률에 관한 계획을 수립하여야 한다. 이 경우 공동 주택의 평형은 세대당 전용면적 60제곱미터 이하, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 및 85제곱미터 초과로 구분하여 적정하게 분포되도록 하고, 층수는 연립주택․저층아파트 및 고층아파트로 구분한다.
      • ② 개발구역 면적이 10만제곱미터 이상으로서 공동주택용지를 계획하는 경우에는 공동 주택의 평형이 85제곱미터 이하인 주택건설용지가 60퍼센트 이상이 되도록 하여야 한다.
      • ③ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ① 및 ②의 기준을 적용하지 아니할 수 있다.
        • ㉮ 개발구역의 면적이 10만제곱미터 미만인 경우
        • ㉯ 환지방식의 경우
        • ㉰ 주택보급율이 100퍼센트를 초과하는 시․도, 이 후 개발계획변경시 주택보급율이 변경되는 경우 주택보급율은 최초 개발계획에 따른다.

제5절 토지이용계획

  • 2-8-5-1. 토지이용계획은 장래의 생산 및 소비 등 제반활동을 예측하고 이에 따른 공간수요를 추정하여 토지용도별로 적정하게 배치함으로서 토지의 효율적인 이용이 될 수 있도록 수립한다.
  • 2-8-5-2. 토지이용계획의 수립원칙은 다음과 같다.
    • (1) 토지이용계획은 안전성, 건강성, 편의성, 쾌적성, 경제성, 환경성 및 역사성 등을 고려하여 수립한다.
    • (2) 토지이용계획은 주변지역과 연계되어 조화를 이룰 수 있도록 수립하여야 한다. 특히 주변지역의 관련계획 및 기존 시가지와의 연계 및 기능분담 방안을 검토한다.
    • (3) 토지이용계획은 개발행위로 인한 환경훼손을 최소화하고 자연적․인위적 재해를 예방할 수 있도록 가급적 자연지형을 유지하는 친환경적인 개발이 되도록 한다.
  • 2-8-5-3. 토지이용계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 토지이용계획은 별표 2에서 정하고 있는 용도별 분류방법에 따라 수립한다. 다만, 해당 개발사업을 위하여 특별히 필요한 경우에는 별표 2에서 정한 분류기준 이외의 용도로 분류할 수 있다.
    • (2) 용도별 면적
      • ① 용도별 면적산정에 활용되는 원단위는 합리적인 근거가 있어야 하며, 용도별 배분면적 산정은 해당 개발사업의 특성이 부각될 수 있도록 배분한다
      • ② 용도별 면적배분은 사업특성에 따라 적정비율을 유지해야 하며, 단순히 사업성을 높이기 위해 특정용도의 비율을 과도하게 높여서는 안된다.
    • (3) 용도별 입지배분
      • ① 용도별 입지배분계획은 주변환경과 조화되고, 용도간의 기능적 연계가 가능하도록 수립한다.
      • ② 주거용지는 단독주택용지, 준주거시설용지 및 공동주택용지로 구분한다. 이 경우 준주거시설용지란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표7의 제1호다목부터 아목까지, 제2호가목부터 타목까지의 건축물을 건축할 수 있는 용지를 말한다.
      • ③ 단독주택용지, 준주거시설용지와 공동주택용지의 비율은 지역별로 다음의 기준에 따라 배분한다. 다만, 지정권자가 해당 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 전체 주거용지의 30퍼센트 포인트의 범위내에서 그 배분비율을 가감하여 조정할 수 있다.
        • ㉮ 도시지역 : 단독주택용지․준주거시설용지 30퍼센트, 공동주택용지 70퍼센트
        • ㉯ 비도시지역 : 단독주택용지․준주거시설용지 50퍼센트, 공동주택용지 50퍼센트
      • ④ 단독주택용지는 획지단위 또는 가구단위(블록형을 포함한다)로 계획한다.
      • ⑤ 준주거시설용지, 상업용지 및 산업․관광․유통시설용지는 해당 기능을 충분히 발휘할 수 있도록 배치한다.
      • ⑥ 공업용지는 공장입지에 따른 제반 공해가 주거단지에 악영향을 주지 않도록 풍향 및 유치업종 등을 고려하여 정한다.
      • ⑦ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ③의 기준을 적용하지 아니할 수 있다.
        • ㉮ 개발구역의 면적이 10만제곱미터 미만인 경우
        • ㉯ 환지방식의 경우
        • ㉰ 도시지역외에서 20만 제곱미터 이상 30만 제곱미터 미만 규모인 공동주택단지를 건설하는 경우
        • ㉱ 주택보급율이 100퍼센트를 초과하는 시․도, 이 후 개발계획변경시 주택보급율이 변경되는 경우 주택보급율은 최초 개발계획에 따른다.
        • ㉲ 전원․관광휴양 등 기능을 가진 단지로 개발하기 위해 주거지역을 단독주택단지로 건설하는 경우
      • ⑧ 공동주택용지에는 다음의 기준에 따라 임대주택건설용지(임대주택을 포함한다. 이하 같다)를 계획한다. 이 경우 지정권자는 해당 지역의 임대주택 수요분석 결과 필요한 경우에는 임대주택재고비율 및 사업방식 등을 고려하여 임대주택건설용지 계획을 10퍼센트 포인트의 범위 내에서 조정할 수 있다.
        • ㉮ 수도권ㆍ광역시에서 법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자 및 제11호에 해당하는 시행자(제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트 이상 공동출자한 법인만 해당한다. 이하 ‘공공시행자’라 한다)가 도시개발사업을 시행하거나 공공시행자 외의 시행자가 100만 제곱미터 이상 규모의 도시개발사업을 시행하는 경우 : 전용면적 85제곱미터이하의 임대주택건설용지(임대주택을 포함한다. 이하 ⑧에서 같다)를 공동주택용지(공동주택을 포함한다. 이하 ⑧에서 같다)의 25퍼센트 이상으로 계획. 이 경우, 국민임대주택건설용지(국민임대주택을 포함한다) 와 영구임대주택건설용지(영구임대주택을 포함한다)를 합한 면적이 공동주택용지의 15퍼센트 이상이 되도록 계획한다.
        • ㉯ 수도권․광역시 지역에서 ㉮에 해당하지 않은 경우와 기타 지역의 경우 : 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택건설용지를 공동주택용지의 20퍼센트 이상 계획
    • (4) 가구(블록형을 포함한다) 및 획지의 분할
      • ① 가구(블록형을 포함한다) 및 획지의 분할은 1가구(블록형을 포함한다) 및 획지당 대지의 규모, 가구의 방위, 경사의 방향, 계절풍, 접근성 등을 고려하여 계획을 수립한다.
      • ② 준주거시설용지, 상업용지 및 산업․관광․유통시설용지안의 획지에 관한 계획은 다양한 업무 및 상업기능, 생산기능의 입지수요 등을 고려하여 수립한다.

제6절 교통처리계획

  • 2-8-6-1. 교통처리계획은 이용자의 편의를 증진하고 전기․상․하수도․가스 등 기반시설의 공동수용 및 개발구역 안의 활동의 흐름에 미치는 영향 등을 고려하여 계획한다.
  • 2-8-6-2. 교통처리계획의 수립원칙은 다음과 같다.
    • (1) 진입도로에 관한 계획, 개발구역안의 도로의 기능별 체계, 주차장, 버스정차대 및 환승시설 등에 관한 계획이 포함되어야 하며 교통처리시설이 보행자도로 및 자전거도로 등 특수가로와 연계되도록 한다.
    • (2) 토지이용계획과의 상관성을 고려하여 수립되어야 하며 교통분석(혹은 영향평가)결과를 반영하여 수립한다.
  • 2-8-6-3. 교통처리계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 교통수요 예측 등
      • ① 교통특성분석, 첨두시 유․출입인구 및 발생교통량, 발생교통량의 가로별 배분, 본 사업으로 인한 유발교통량 등을 포함한다.
      • ② 교통처리계획에서는 주변지역과의 연계성 및 편리성을 감안하여 교통시설의 배치와 규모를 결정한다.
    • (2) 가로망계획
      • ① 가로의 분류, 기능별 구분, 가로망계획기준, 가로의 시설기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한규칙 및 가로망수립지침에 따라 계획한다.
      • ② 교통처리계획은 기능에 따른 가로의 구분과 이에 적합한 가로규모를 설정하고 체계적인 가로망이 구성되도록 한다.
    • (3) 주차장계획
      • ① 주차수요의 산정은 「주차장법 시행령」과 지방자치단체조례 등이 정하는 바에 따라 법정 주차대수를 산정하고 이를 기초로 주차수요를 예측한다.
      • ② 주차장계획은 보차(步車)분리의 동선계획이 파괴되지 않도록 설계하여야 하며 주거공간 내부로 소음, 배기가스 및 반사광 등 악영향이 최소화되도록 계획한다.
      • ③ 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로에는 노상주차장을 설치하지 않도록 계획한다.
    • (4) 특수가로계획
      • ① 보행자전용도로는 노선주변의 이용행태 및 잠재력, 공간의 형태 등을 고려하여 배치한다.
      • ② 보행자들의 다양한 요구를 반영할 수 있는 공간과 시설을 설치하되, 보행자전용도로와 연접해 있는 공원, 소규모광장, 공연장, 휴식공간 또는 건축물의 전면공간과 연계시켜 일체화된 보행자 공간이 되도록 계획한다.
      • ③ 자전거도로는 대중교통수단으로서의 기능을 증진하기 위해 주통근․통학로와 연계되도록 자전거이용시설의․시설기준에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 배치하는 등 대중교통수단과의 연계성을 확보하도록 한다.
    • (5) 환승시설계획 : 각 교통수단간의 원활한 연계운영이 가능하도록 환승시설 설치를 검토하여 교통이용자의 편의를 제공한다.
    • (6) 교통안전시설 : 교통의 원활한 흐름과 교통사고예방을 위하여 교통시설의 연계성, 안전성을 종합평가하여 교차로접속, 교통통제시설 및 교통안전시설이 충분히 확충하도록 한다.

제7절 환경보전계획

  • 2-8-7-1. 환경보전계획은 개발구역을 환경적으로 건전하고 지속가능한 도시로 조성함으로써 개발구역안의 자연경관 보호와 시민의 건강을 증진하고 토지이용계획 및 교통처리계획 등과 원활한 연계를 이루도록 계획한다.
  • 2-8-7-2. 환경보전계획의 수립원칙은 다음과 같다.
    • (1) 환경성 검토는 생태적 순환법칙인 ‘에너지와 물질의 닫힌 순환체계’구축을 유도할 수 있는 항목을 원칙으로 하되, 주민의 건강과 쾌적성을 고려함과 동시에 사회적, 기술적 현실을 고려하여 설정한다.
    • (2) 환경보전계획에는 개발구역 안의 보존지에 관한 사항 및 공원․녹지계획 등이 포함되도록 한다.
    • (3) 기존의 지형, 지세 및 식생 등 기존의 환경현황을 조사함으로써 자연생태계 파괴를 최소화되도록 계획한다.
    • (4) 공원․녹지체계는 이용자의 특성과 이용권을 고려하여 배치하며 이용자들의 접근에 장애가 되는 요소를 제거하고 다양한 교통수단에 따른 접근이 용이하도록 계획한다.
  • 2-8-7-3. 환경보전계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 보전대상의 설정 및 보전계획
      • ① 개발구역 안에서 현 상태대로 보호할 필요성이 있는 지역 및 역사적 가치가 있는 지역 등 보전할 대상지역을 지정하여 별도의 보전계획을 수립할 수 있다.
      • ② 개발구역 지정 후에도 보존할 필요성이 있는 경우에는 시행자는 이를 개발계획의 내용에 반영하여야 하며 필요한 변경절차를 이행하도록 한다.
    • (2) 공원․녹지체계 구성계획
      • ① 개발구역 안의 공원․녹지체계 구축은 서로 다른 특성들을 지닌 공원․녹지 등을 보행자전용도로 또는 녹도로 연결시켜 체계화함으로써 입주민들의 접근성 및 활용도를 높일 수 있도록 계획한다.
      • ② 공원․녹지의 유형, 유치거리 및 규모, 녹지의 유형별 설치기준은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조 및 제1종․제2종 지구단위계획수립지침에 따른다.
      • ③ 개발구역 안에 확보하여야 할 공원 또는 녹지의 면적은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙」제5조에 따라 확보해야 한다.
    • (3) 경관계획
      • ① 경관계획은 개발사업의 경관영향요인을 추출하고 영향을 예측한 다음 저감방안 및 사후관리계획을 포함하도록 한다.
      • ② 경관계획의 수립을 위하여 자연․인문․시각적 측면의 현황조사를 실시한다.

제8절 환경성 검토

  • 2-8-8-1. 환경성검토는 환경정책기본법령의 환경성검토에 갈음하는 것으로서 개발사업이 환경에 미치는 영향을 검토하여 환경부하 요인을 사전에 해소하거나 최소화함으로써 개발과 환경을 조화시키기 위하여 실시하는 것이다. 다만, 환경정책기본법에 따른 “환경관리계획”이 수립된 도시는 그 내용을 개발구역 및 개발계획의 수립시 활용할 수 있다.
  • 2-8-8-2. 환경성 검토는 개발구역을 녹지지역 또는 도시지역외의 지역에 지정하고자 하는 때에 실시하여야 한다. 다만, 「환경정책기본법」에 따라 사전 환경성 검토를 실시한 경우에는 사전 환경성 검토서를 말한다.
  • 2-8-8-3. 환경성 검토는 다음의 사항과 도시ㆍ군관리계획 수립지침의 환경성 검토 부분중 “평가기준 및 방법”을 준용하여 실시한다.
    • (1) 환경성 검토를 위한 환경지표 및 평가기준의 설정은 객관적이어야 하며 지표의 특성에 따라 정량적 또는 정성적 평가 중 하나를 선택하거나 병행한다.
    • (2) 개발사업이 기상(氣象)에 미치는 영향을 분석하여 에너지소비와 이로 인한 환경부하를 줄일 수 있는지 여부를 평가한다.
    • (3) 정성적 평가의 주요 내용에는 입지선정 요인으로 대지의 일조, 바람 등 자연환경에 미치는 영향, 에너지 소비에 미치는 영향 및 화석에너지의 절감 가능성을 포함하도록 한다.
  • 2-8-8-4. 환경성 검토서의 구성은 다음과 같다.
    • (1) 개발사업의 개요 : 목적, 범위 및 내용에 대한 핵심적인 내용을 요약하여 기술하고 구체적인 내용은 개발계획서로 갈음한다.
    • (2) 환경현황 조사․분석 : 조사항목별 조사․분석․평가의 내용 및 결과를 구체적으로 기술
    • (3) 환경성 예측 및 저감방안 : 부분별로 작성
    • (4) 종합평가 및 결론 : 환경성 검토 실시결과를 도표 또는 도면 등을 이용하여 간단․명료하게 정리
  • 2-8-8-5. 환경성 검토결과에 대하여는 개발구역의 지정안 및 개발계획의 수립안에 반영하여야 한다.

방제계획

  • 2-8-9-1. 방재계획은 개발구역 안에서 발생가능한 재해를 예방함으로써 개발구역 안의 주민의 안전을 도모하기 위하여 수립하는 계획을 말한다.
  • 2-8-9-2. 방재계획의 수립원칙은 다음과 같다.
    • (1) 방재계획에는 개발구역 안에서 과거 20년간 발생한 주요재난의 종류와 발생빈도에 대한 조사가 포함되도록 한다.
    • (2) 국지적인 게릴라성 집중호우 피해가 급증하고 있는 추세임을 감안하여 우수유출량을 저감할 수 있는 방안을 검토하고 개발구역 안에서 중점적으로 방재시설을 설치할 필요가 있는 지역과 이를 위한 시설의 종류가 포함되어야 하며 시설 설치에 필요한 우선순위선정기준 및 시설설치 순위에 대한 근거를 밝혀야 한다.
    • (3) 방재시설 설치를 위한 재원조달계획 및 이의 집행순위를 (2)에서 정한 우선순위에 맞추어 계획한다.
    • (4) 방재계획의 수립에 따른 효과를 방재계획이 수립되지 않았을 경우와 비교한 경제적 분석을 한다.
  • 2-8-9-3. 방재계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 주요 재난의 종류와 발생빈도
      • ① 주요 재난이라 함은 수해 또는 화재 등으로 인해 전체 주민 중 5퍼센트 이상의 주민이 거주지로부터 이탈한 경우를 말하며 발생빈도는 10년을 단위로 발생하는 횟수를 말한다.
      • ② 주요 재난이 발생했을 때 이에 대비할 수 있는 방재대책을 수립한다.
    • (2) 중점 대상지역 및 방재시설의 종류
      • ① 중점 대상지역은 과거 5년간 2회 이상의 동일한 재난이 발생한 지역을 말하며 방재시설은 수해, 화재 등 주요 재난을 방지하기 위한 시설을 말한다.
      • ② 중점 대상지역을 선정하고 여타 지역의 사례를 고려하여 재난에 따른 피해를 최소화하기 위한 적절한 시설을 제시하도록 한다.
    • (3) 방재시설의 설치계획 및 집행계획
      • ① 방재시설의 설치계획은 주요 재난을 방지하기 위하여 설치하는 시설의 계획을 말하며 집행계획은 방재시설을 설치하기 위하여 필요한 재원의 조달 및 연차별 집행계획을 말한다.
      • ② 도시개발사업 총사업비의 범위내에서 방재시설의 설치를 위해 집행가능한 재원을 충분히 확보하도록 한다.
    • (4) 방재시설의 설치에 따른 효과분석
      • 방재시설의 설치에 따라 예상되는 효과를 분석하되 설치하지 않았을 경우와의 비교를 포함한다.

제10절 사전재해영향성검토

  • 2-8-10-1. 사전재해영향성검토는 자연재해대책법령의 사전재해영향성검토에 갈음하는 것으로 개발사업이 재해에 미치는 영향을 검토하여 재해위험요인을 사전에 해소하거나 최소화함으로써 재해를 예방 및 저감시키기 위하여 실시하는 것이다.
  • 2-8-10-2. 사전재해영향성 검토서의 구성은 다음과 같다.
    • (1) 개발사업의 목적․필요성․추진배경․추진절차 등 사업계획에 관한 내용
    • (2) 재해예방에 관한 사항
    • (3) 개발사업의 시행으로 인한 재해영향의 예측 및 저감대책에 관한 사항
    • (4) 「자연재해대책법 시행령」 제6조제2항의 규정에 따른 고시내용에 관한 검토사항
  • 2-8-10-3. 사전재해영향성 검토결과에 대하여는 개발구역의 개발계획의 수립안에 반영하여야 한다.

제11절 기반시설계획

  • 2-8-11-1. 기반시설은 주민의 삶의 질을 결정하는 중요한 시설이므로 설치하여야 하는 시설의 종류, 규모, 질적 수준 등이 개발의 목표에 부합되도록 계획을 수립한다.
  • 2-8-11-2. 기반시설계획의 수립은 합목적성을 확보하기 위하여 다음의 기본원칙이 준수되어야 한다.
    • (1) 해당 개발구역의 수요에 따라 양적․질적 기준을 충족시켜야 하며 필요시 인접지역의 수요를 고려하도록 한다.
    • (2) 장래에 예상되는 여건의 변화를 고려하여 지속가능성 및 환경적합성을 확보하도록 한다
    • (3) 개발의 목표, 인구수용계획, 토지이용계획 및 교통처리계획 등 관련계획과 유기적으로 연계되어야 한다
  • 2-8-11-3. 기반시설계획은 다음의 계획기준에 따라 작성한다.
    • (1) 소요시설의 유형은 개발구역의 기능, 개발규모 및 입지 등에 따라 해당 개발구역에서 필요로 하는 시설들이 포함되어야 하며 필요한 경우에는 인근지역의 수요를 고려하여 정할 수 있다.
    • (2) 기본방향의 설정은 장래 여건의 변화, 안전성 및 쾌적성 확보, 환경적 적합성 등을 고려하도록 한다.
    • (3) 수요 예측시에는 다음의 사항을 고려하여야 하며 이를 분석하는 데 활용하는 자료 및 기법은 신뢰성과 타당성이 있어야 한다.
      • ① 해당 개발구역 및 기반시설의 이용권과 인근지역의 공급시설의 용량 및 질적 수준에 대한 현재 및 장래여건 분석
      • ② 기반시설의 이용인구 특성 및 공급기준(원단위)의 장래 변화
      • ③ 해당 개발구역 및 인근지역의 수요에 대한 적정한 공급수준
      • ④ 장래 확장 또는 신설할 경우의 대처방안 등 향후 기반시설의 관리 및 환경오염에 관한 사항
    • (4) 기반시설의 설치계획에는 다음 사항을 고려한다
      • ① 기반시설별 이용권을 고려하여 배치를 형평에 맞도록 하여야 한다. 기반시설의 이용권 설정은 위치적 거리뿐만 아니라 시간적 거리 및 접근용이성이 확보되도록 한다.
      • ② 토지이용계획 및 교통처리계획과 유기적으로 연계되어야 하며 기반시설의 입지로 인한 활동인구의 증가, 토지이용의 변화 및 교통영향 등을 고려한다.
      • ③ 대중교통수단 이용의 편리성이 확보되어야 하며 보행자도로, 자전거도로, 공원․녹지 등 오픈스페이스 체계와 유기적으로 연계되어야 한다. 또한, 장애인 및 노약자가 이용하기에 편리하도록 한다.
      • ④ 주변 환경여건을 고려하여야 하며 해당 기반시설의 입지로 인한 환경적 영향을 예측하고 시설부지 내외에 걸쳐 토지이용밀도의 조정 및 완충지대의 설치 등 환경적 영향에 대한 대책을 수립한다.
      • ⑤ 각종 재난에 대한 대처가 가능하도록 하고 인접지역의 재난에 대한 대처방안이 함께 고려되도록 한다.
  • 2-8-11-4. 기반시설은 다음의 계획기준을 고려하여 작성한다.
    • (1) 도로
      • ① 관련 계획과 유기적으로 연계되어야 하며 특히 교통처리계획과는 일관성을 유지하도록 한다.
      • ② 보행자도로 및 자전거도로 등 녹색교통수단에 대해 적극적으로 고려한다.
      • ③ 보행자도로 및 자전거도로이외의 도로 폭은 8미터 이상으로 계획함을 원칙으로 한다. 다만, 교통량이 적어 8미터 이상으로 하는 것이 불합리하다고 시장․군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 8미터 미만으로 계획할 수 있다.
      • ④ 도로의 결정 및 설치기준은 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙․가로망수립지침 및 「도로법」 등 관계법령이 정하는 바에 따른다
    • (2) 주차장
      • ① 주차장 수요예측은 장래의 교통수요에 대처할 수 있는 수준으로 한다
      • ② 주차장의 위치는 도로여건뿐만 아니라 토지이용 및 보행여건을 함께 고려하여 결정한다
      • ③ 주차장의 결정기준과 설치기준은 주차장법령 및 주차장설치조례 등 관계법령이 정하는 바에 따른다
    • (3) 상․하수도, 전기공급설비
      • ① 상․하수도, 전기공급설비는 해당 개발구역의 장래 수요 변화에 대처할 수 있는 수준으로 설치한다.
      • ② 상․하수도, 전기공급설비의 계획은 해당 도시 또는 광역도시권의 수요 및 시설용량을 고려하도록 한다.
      • ③ 상․하수도, 전기공급설비에 대한 계획기준은 도시 계획 시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙 및 수도법, 하수도법 등 관계 법령이 정하는 바에 따른다.
      • ④ 전기공급설비는 도시미관을 특별히 고려하여야 할 필요가 있는 지역에 대하여는 지중에 설치하도록 한다.
    • (4) 문화시설․도서관․보건의료시설․보육시설
      • ① 문화시설은 공연장, 전시관 등 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙 제96조의 시설로서 지역의 문화발전과 문화증진을 위한 시설을 말한다.
      • ② 문화시설 등은 해당 개발구역의 규모 및 수요 등을 고려하여 필요한 경우에 계획하되, 장래의 수요변화에 대처할 수 있도록 한다.
      • ③ 문화시설 등의 규모 및 배치는 해당 시설이 생활권의 중심시설로 활용되거나 생활권 중심시설과 연계되도록 계획한다.
      • ④ 문화시설 등의 결정기준 및 설치기준은 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙, 「의료법」, 「사회복지사업법」 및 「도서관 및 독서진흥법」 등 관계 법령이 정하는 바에 따른다.
    • (5) 학교
      • ① 초등학교와 중학교는 학생들의 보행권을 기준으로 배치한다.
      • ② 학교를 신설 또는 증축 할 수 없는 부득이한 경우에는 인접지역의 학교시설을 활용하되, 학급당 학생 수, 학교당 학급 수 등 장래의 교육여건의 변화에 따른 해당 학교시설의 수용용량을 고려하여야 하며 통학시간거리가 과도하게 되지 않도록 한다.
      • ③ 학교의 결정기준 및 설치기준은 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙, 「초중등교육법」 및 「고등교육법」 등이 정하는 바에 따른다.
    • (6) 공동구 등 지하매설물
      • ① 개발계획에는 공동구에 수용되는 시설의 설치현황, 장기 수요예측 및 경제적 타당성과 주변시설물에 미치는 영향을 충분히 검토하여 반영한다.
      • ② 해당 개발구역의 공동구계획은 인접지역 및 해당 시․군의 공동구계획과 연계되도록 한다.
      • ③ 상․하수도, 전기․통신시설 등은 시설의 수용에 따른 안전성, 설치의 효율성 및 관리의 용이성 등을 고려하여 설치한다.
      • ④ 공동구의 결정기준․구조 및 설치기준은 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙 등 관계법령 및 지하공동구 내진 설계기준 등이 정하는 바에 따른다.
    • (7) 초고속 정보통신망
      • ① 정보화시대에 부응하기 위하여 개발사업이 시행되는 구역은 초고속 정보통신망의 설치타당성을 검토하고 이를 반영하여 계획을 수립한다.
      • ② 초고속 정보통신망 계획기준 및 설치기준은 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙 및 「전기통신기본법」 등 관계법령이 정하는 바에 따른다.
      • ③ 통신계획은 초고속 정보통신망계획에 따라 설치되도록 한다.
    • (8) 집단에너지 공급시설
      • ① 환경보전 및 자원절약적 도시개발을 위하여 개발사업을 시행하는 구역은 집단에너지 공급시설의 설치 타당성을 검토하고 필요시 시설공급방안을 제시하여야 한다. 집단에너지 공급시설을 설치할 수 없을 경우 인접지역 또는 해당 시․군의 집단에너지 공급시설을 활용하는 방안을 모색하도록 한다.
      • ② 집단에너지 공급시설의 계획기준은 도시ㆍ군계획시설의 결정․구조 및 설치에 관한 규칙 및「집단에너지사업법」 등 관계법령이 정하는 바에 따른다.
    • (9) 기타 기반시설
      • ① 자동차정류장 등 기타 기반시설은 해당 개발구역의 장래 수요 등을 고려하여 설치하여야 하며 계획기준 및 설치기준은 여객자동차운수사업법 등 관계법령이 정하는 바에 따른다
      • ② 주민의 편익과 복리증진 등을 위해 해당 개발구역의 장래 수요를 고려하여 해당 지자체의 조례 등에서 정하는 바에 따라 관련 기반시설 설치를 검토한다.

제12절 문화재보호계획

  • 2-8-12-1. 문화재보호계획은 해당 개발구역 안에 분포하고 있는 문화재에 대하여 보존방안을 제시하고 토지이용계획 및 교통처리계획 등의 수립 방향을 제시하기 위한 계획을 말한다.
  • 2-8-12-2. 문화재보호계획의 수립원칙은 다음과 같다.
    • (1) 문화재는 원형 그대로 보존하는 것을 원칙으로 한다.
    • (2) 문화재가 분포하는 경우 문화재의 보존을 위하여 토지이용이나 교통발생으로 인한 영향을 최소화하도록 개발계획을 수립하여야 한다.
  • 2-8-12-3. 문화재보호계획은 다음의 수립기준에 따라 작성하여야 한다.
    • (1) 문화재 지표조사
      • ① 문화재 지표조사는 문화재의 분포현황과 개발사업에 따른 직․간접적 영향에 대한 보존방안이 포함되어야 한다.
      • ② 문화재 재표조사는 문화재청장이 문화재 지표조사기관으로 지정․고시한 전문조사기관이 담당하여 실시하여야 한다.
    • (2) 종합학술조사
      • ① 종합학술조사는 전통문화의 양상과 자연환경, 역사적 배경에 대한 종합적인 조사와 기록을 포함하여야 한다.
      • ② 종합학술조사는 330만제곱미터 이상의 신도시개발 등으로 자연부락의 해체가 발생하는 경우에 한하여 시행한다.
    • (3) 문화재보호계획
      • ① 지정문화재를 포함하여 보존가치가 있는 문화재에 대하여는 별도의 보호계획을 제시하어야 한다.
      • ② 개발구역 안에 매장문화재가 분포하고 있는 경우에는 이를 고려하여 토지이용계획 및 교통계획을 수립하고 문화재에 미치는 영향을 최소화하는 토지이용계획을 작성한다.
      • ③ 문화재보호계획과 관련한 상세한 사항은 「문화재보호법」 등 관계법령이 정하는 바에 따른다.

제13절 도시개발구역밖에 기반시설 계획 등

  • 2-8-13-1. 도시개발구역밖에 기반시설 설치부담계획은 다음의 계획내용 및 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 시설의 위치, 시설내역 및 제원, 소요부지면적, 설치방법 등의 내용을 중심으로 작성한다.
    • (2) 시설 설치에 따른 비용의 추정은 2-8-15-2.(2)의 규정에 따른다.
    • (3) 시설의 소유 및 운영에 대한 계획의 수립. 다만, 해당 시설의 소유 및 운영에 대하여 이 법 또는 타 법에서 별도로 규정하고 있는 경우에는 그에 따른다.
    • (4) 설치비용에 대한 시행자 부담분의 결정은 전액부담과 일부부담으로 구분하고 일부부담인 경우에는 다음 항목에 대한 검토 또는 분석결과를 제시한다.
      • ① 시행자를 포함하여 해당 기반시설을 설치하여야 하는 원인의 제공 여부 및 기여 정도
      • ② 시행자를 포함하여 해당 기반시설의 설치로 인하여 편익을 받는 자가 있는지 여부 및 수혜 정도
      • ③ 시설의 소유나 운영 또는 이용에 따라 발생하는 비용 및 수입의 추정
      • ④ ①부터 ③까지를 종합하여 시행자 외의 자가 부담하여야 할 각각의 비율을 산정하여 제시한다.
    • (5) 시행자 비용부담액의 부담 방법은 현금 또는 현금등가물에 따른 납부방법, 시설을 직접 설치하는 방법 또는 두 가지 방법을 혼합하는 방법 등으로 나누어 수립할 수 있다.
    • (6) 혼용방식 또는 2개 이상의 사업시행지구로 분할하여 개발사업을 시행하는 경우에는 분할된 지구별로 구분하여 비용부담
  • 2-8-13-2. 2-8-13-1.의 도시기반시설의 부담계획에 따라 대상지역에 대한 계획도(지형도 1/5,000)를 작성한다.
  • 2-8-13-3. 다음의 경우는 도시ㆍ군기본계획을 변경하지 않고 개발계획을 수립할 수 있다.
    • (1) 용도지역 면적의 조정이 도시ㆍ군기본계획상 해당 지역의 용도별 소요면적 중 10퍼센트 범위 내에 해당하는 경우
    • (2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 정한 「도시ㆍ군관리계획수립지침」1-5-3-2.의 규정에 의해 도시ㆍ군기본계획을 변경하지 않고 도시ㆍ군관리계획을 결정(변경)할 수 있는 경우(1-5-3-2.(1)①․(3)②은 제외)

제14절 토지의 수용ㆍ사용 및 환지에 관한 계획

  • 2-8-14-1. 토지의 수용․사용 및 환지에 관한 계획은 다음의 사항을 고려하여 수립한다.
    • (1) 관련자료의 구축 및 토지의 평가 등은 정확성과 신뢰성을 확보한다.
    • (2) 사업의 수익측면 뿐만 아니라 형평성도 함께 고려하도록 한다.
  • 2-8-14-2. 토지의 수용․사용 및 환지에 관한 계획은 다음의 기준에 따라 작성한다.
    • (1) 수용 또는 사용의 방식은 토지세목별 현황 및 지장물 현황을, 환지방식에서는 개략적인 환지계획 및 평균부담률을 반드시 포함하도록 한다.
    • (2) 토지세목별 현황 및 지장물 현황은 관계법령이 정하는 바에 의해 분류하여 객관성과 합리성이 확보되도록 조사하고, 조사된 현황자료는 자료 관리 및 활용을 용이하게 한다.
    • (3) 사업시행방식(수용 및 사용, 환지방법)의 결정은 토지 등의 취득방법의 타당성, 이해관계자의 의견 및 사업시행효과 등을 충분히 검토하여 정한다.
    • (4) 존치하는 건축물 및 공작물의 처리계획은 존치의 필요성, 존치로 인한 사업시행상의 문제 및 고려사항, 존치 건축물 및 공작물의 활용방안 등을 검토하여야 한다.
  • 2-8-14-3. 도시개발사업의 시행에 필요한 이주대책의 내용과 방법은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등이 정하는 범위 내에서 사업시행자가 따로 정하여 시행한다. 다만, 도시개발구역 지정권자가 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 이주대책기준일을 별도로 정하여 공고할 수 있다.
  • 2-8-14-4. 법 제5조제1항제14호의 규정에 따른 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지․건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 관리의 세목 고시를 할 때에는 법 제11조제1항에 따라 시행자를 지정하여야 한다.

제15절 재원조달 및 사업시행계획

  • 2-8-15-1. 재원조달 및 사업시행계획은 다음 각 호의 사항을 고려하도록 한다.
    • (1) 출자자의 재원조달이 가능하고 예정된 단계별 시행계획에 따라 사업이 완료될 수 있도록 현실적으로 달성 가능한 계획을 수립한다.
    • (2) 비용부담 및 분담은 수익이나 권리의 정도를 감안하여 형평성 있게 조정한다.
    • (3) 개발과정에서 민간의 참여 또는 의견수렴이 최대한 보장될 수 있도록 한다.
  • 2-8-15-2. 재원조달 및 사업시행계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 계획내용
      • ① 사업비 산정
      • ② 개발방식의 검토 및 재원분담 방안
      • ③ 재원조달 계획
      • ④ 연차별 자금투자계획
    • (2) 사업비 산정은 조사비, 설계비, 공사비, 보상비 및 기타비용으로 구분하여 산출하되, 구체적 세부항목과 산정기준은 별표 3에 의하며 산정기준 시점, 물가상승률, 사업기간 및 적용금리 등 사업비 산정의 근거에 대하여 합리적인 기준을 제시하도록 한다.
    • (3) 개발방식은 시행자의 구성과 사업시행방식을 중심으로 하여 개발방식에 대한 법률적 검토 및 개발방식별 장단점, 개발방식의 대안 설정과 대안의 평가방법․평가요소의 설정, 대안평가 및 개발방식의 선정 등을 검토하되, 객관적이고 논리적 근거에 입각하여 최종 선택된 개발방식이 최선의 방안임을 나타낼 수 있도록 한다.
    • (4) 재원분담 방안은 (3)에서 선정된 개발방식에서 제시된 시행자의 특성을 감안하여 구성원별 역할분담, 재무특성 및 투자능력 등을 감안하여 수립한다.
    • (5) 재원조달계획은 다음과 같이 구분하여 수립․작성한다
      • ① 시행자 현황 : 해당 개발사업에 대한 실적 등을 기술한다.
      • ② 시행자의 재무능력 : 해당연도(해당연도 자료가 없는 경우에는 직전연도) 재무상태(손익계산서 및 대차대조표)나 재정상태(결산서) 또는 재산상태(동산․부동산)를 나타낼 수 있는 자료. 다만, 법 제11조제1항제2호부터 제4호까지 또는 제7호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 자가 출자자를 구성하고 있는 경우는 재무비율(수익성 비율․안정성 비율․활동성 비율․성장성 비율 등)을 나타낼 수 있는 자료를 추가하도록 한다.
      • ③ 시행자 자금투입계획 : 총사업비를 자기자본 투자금(시행자가 2인 이상인 경우에는 각각 구분)과 차입금으로 구분하며 차입금은 차입조건 및 연도별 차입 규모를 상세히 기술하고 차입 가능성을 설명하는 자료를 첨부한다.
      .
    • (6) 연차별 자금투자계획은 사업시행기간, 공종별 자금 소요, 위험에 대한 대비 및 자금 조달능력 등을 종합적으로 감안하여 수립한다.
  • 2-8-15-3. 단계별 사업시행은 다음의 계획내용 및 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 재원조달, 시행방식, 시행자 및 개발내용 등의 측면에서 사업을 단계별로 시행해야 하는 이유 또는 필요성을 설명한 자료
    • (2) 단계별 시행에 따른 효과와 문제점 및 개선방안
    • (3) 단계별 시행계획
  • 2-8-15-4. 사업의 운영방안은 다음의 계획내용 및 수립기준에 따라 작성한다.
    • (1) 해당 개발사업으로 조성된 토지, 건축물 기타 시설에 대한 분양․임대 등의 운영에 관한 사항
    • (2) 관광단지 또는 산업단지 등이 포함된 경우에는 (1)의 운영에 관한 사항과 관련하여 입주자 유치 및 홍보전략 등을 검토한다.
    • (3) 도시개발사업을 수행할 조직의 구성에 관한 사항
    • (4) 유지관리계획은 시행기간 연기에 따른 관리 및 사업준공후 미사용 토지 및 시설물 등에 관한 유지관리 방안에 관한 사항

제16절 사업성 및 개발효과 검토

  • 2-8-16-1. 사업성 및 개발효과에 관한 계획은 다음 원칙에 따라 수립한다.
    • (1) 객관적인 방법에 의하도록 하되 그렇지 못할 경우에는 논리적인 결과를 도출하도록 한다.
    • (2) 사업성 평가에 있어 비용과 편익으로 포함하는 항목의 구성은 균형있게 설정한다.
    • (3) 사업시행의 과정에서 일어날 수 있는 주요 변화요인에 대한 검토를 통하여 문제점을 사전에 예측하고 이에 대한 대처방안을 마련함으로써 사업의 안전성을 확보할 수 있도록 한다.
  • 2-8-16-2. 사업타당성은 다음의 검토기준에 따라 검토․작성한다.
    • (1) 비용의 추정 : 2-8-15-2. (2)의 규정에 따라 산정한 사업비를 기준으로 한다.
    • (2) 수입의 추정 : 개발계획의 내용에 따라 해당 개발사업의 결과로부터 발생할 분양․임대․운영 등의 수입과 시행과 정에서 발생할 예측가능한 모든 수입을 포함함을 원칙으로 한다.
    • (3) 전제 조건의 설정 : 할인율, 분석기간, 사업시행일정, 연차별 투자 및 회수비율 등을 합리적으로 설정한다.
    • (4) 사업성 분석 : 사업성 분석은 비용편익(B/C)에 따른 방법, 현재가치(NPV)에 따른 방법, 내부수익률(IRR)에 따른 방법 등을 사용할 수 있으며 각 방법에 따른 결과를 종합적으로 평가한다.
    • (5) (4)에 따른 전제조건의 변화를 몇 가지로 구분 설정하고 각각의 민감도 분석을 수행하여 그 결과를 (4)의 사업성 분석의 결과와 비교 평가한다.
    • (6) 추정 재무제표의 작성 : 2-8-15-2. (2)의 규정에 따라 산정한 사업비가 500억원 이상인 경우에는 해당 개발사업에 대하여 기업회계기준에 따른 추정손익계산서, 추정대차대조표 및 추정현금흐름표를 작성한다. 다만, 시행자에 대하여 관련 법령상 재무제표에 대한 별도의 작성 기준이나 양식이 있는 경우에는 그에 따른다.
    • (7) 사업타당성은 재무적 타당성 외에 경제적 타당성 또는 기술적 타당성에 대하여도 검토할 수 있다.
  • 2-8-16-3. 사업의 효과는 다음의 검토기준에 따라 작성한다.
    • (1) 검토내용
      • ① 지역경제 활성화에 미치는 영향
      • ② 지역사회 발전에 미치는 영향
    • (2) 해당 개발사업이 국가 또는 지역의 경제에 미치는 영향은 생산유발효과, 고용유발효과 및 재정증대효과의 측면으로 나누어 분석한다.
    • (3) 지역사회 발전에 미치는 영향은 지역주민의 생산 및 소비생활 편리성의 증대의 측면, 지역주민 또는 지역사회의 공공의 이용에 제공되는 공간(시설 또는 토지)의 공급 측면 등에 대하여 그 영향의 정도를 검토한다.

제9장 녹색도시개발꼐획의 수립 및 평가

제1절 녹색도시개발계획의 수립

  • 2-9-1-1. 제7장의 기초조사와 제8장의 부문별 계획 등에
  • 2-9-1-2. 지정권자는 법 제17조 및 법 제50조에 따라 실시계획 인가 또는 준공검사를 하는 때에는 별표 1의2에 따라 수립한 녹색개발계획이 적절하게 반영되었는지의 여부를 확인․점검하여야 한다. 개발계획 또는 실시계획을 변경하거나 법 제26조에 따라 조성토지 등의 공급계획을 제출받은 때에도 또한 같다.

제2절 녹색도시개발계획의 평가

  • 2-9-2-1. 지정권자는 저탄소의 환경친화적인 도시개발사업을 유도하기 위하여 별표 1의2 제4장에서 정한 기준에 따라 녹색도시개발계획에 대한 평가를 실시할 수 있다. 이 경우 평가 결과를 검증하거나 평가를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 자료의 조사․분석 등을 관계 전문기관․단체 또는 전문가에 의뢰할 수 있다. 이 때, 그 비용은 지정권자가 부담하여야 한다.
  • 2-9-2-2 지정권자는 2-9-2-1에 따른 평가결과를 종합하여 녹색도시의 수준에 대한 등급을 부여하고 이를 적극적으로 활용하여 녹색도시개발사업이 촉진될 수 있도록 노력하여야 한다.
  • 2-9-2-3. 2-9-2-2.에 따른 평가등급은 1등급부터 5등급까지로 구분하고, 3등급 이상을 우수등급으로 한다.

제3절 인센티브

  • 2-9-3-1. 지정권자는 2-9-2-3에 따라 우수등급을 받은 녹색도시개발사업 시행자에 대하여 법에서 정하는 사항과 함께 이 지침에서 정하는 기준을 완화하는 방법 등으로 인센티브를 줄 수 있다. 이 경우 인센티브는 등급에 따라 차등을 두어야 한다.
  • 2-9-3-2. 2-9-3-1.에 따라 이 지침에서 정하는 기준을 완화하여 인센티브를 줄 수 있는 범위는 다음과 같다.
    • (1) <삭제>
    • (2) 2-8-4-2 (4)에서 정한 공동주택용지의 규모별 배분기준
    • (3) 2-8-5-3 (3)에서 정한 주거용지 및 임대주택건설용지의 배분기준
  • 2-9-3-3. 지정권자는 2-9-3-2.에서 정한 사항에 대하여 그 기준의 40퍼센트를 초과하지 않는 범위에서 인센티브의 세부 적용 기준을 우수등급별로 정하여 시행할 수 있다.
  • 2-9-3-4. 지정권자는 2-9-3-1.에 따라 인센티브를 주는 경우에는 녹색도시개발에 대한 기여도 및 사업비용의 증가 정도와 관계 법률에 따른 의무적 이행기준의 초과 정도 및 인센티브의 중복 적용 등을 고려하여 적정하게 인센티브가 제공될 수 있도록 하여야 한다.

제3편 실시계획

제1장 사업의 명칭, 위치 및 면적 등

  • 3-1-1. 사업의 명칭, 위치 및 면적은 2-1-6.의 규정에 따라 작성한다.
  • 3-1-2. 사업기간은 2-5-1.의 규정에 따라 작성한다.
  • 3-1-3. 시행자의 주소 및 성명은 2-6-1.의 규정에 따라 작성한다.

제2장 첨부도면 및 서류

  • 3-2-1. 실시계획인가신청을 위한 첨부도면 및 서류는 다음과 같다.
    • (1) 위치도는 축척 1/25,000 또는 1/50,000이상의 도시ㆍ군관리계획총괄도 또는 지형도를 사용하여 개발구역 등을 표시하도록 한다.
    • (2) 토지관련서류에는 지적도 또는 임야도 등이 포함되어야 하며 토지 등을 수용하고자 할 때에는 수용할 토지 등의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권 및 소유권외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명, 주소를 기재한 서류를 첨부한다. 다만, 개발계획 수립시 제출한 서류의 내용변경이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.
    • (3) 실시계획의 계획평면도는 축척 1/5,000이상의 지형도를 이용하여 개발계획에서 정한 내용을 표시한다.
    • (4) 다른 법률에 따른 허가․인가 등을 의제하는 경우에는 해당 법률에 따른 실시설계도를 첨부한다.
    • (5) 사업비 및 자금조달계획은 제2편제8장제15절의 규정에 따라 작성한다.
    • (6) 개발되는 토지 또는 시설물의 처분에 관한 계획서는 토지이용계획 및 공급조건에 적합하게 작성한다.
    • (7) 존치하고자 하는 기존 공장이나 건축물 등에 대하여는 대지조성공사, 우·오수처리 등의 지장여부를 판단하기 위한 존치대상 건축물 검토서, 별지 제1호서식의 존치대상 건축물조서 및 존치대상 건축물 현황도를 작성한다.
    • (8) 토지, 건물, 권리 등의 매수, 보상 및 이주대책에 관한 서류는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등을 준용하여 작성한다.
    • (9) 공공시설물 및 토지 등의 무상귀속과 대체에 관한 계획서는 법 제66조의 규정에 따라 작성한다.
    • (10) 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 공공시설의 산출내역서는 공공시설별로 구분하여 실시계획 작성 시점을 기준으로 비용을산출하며, 시행자에게 귀속 또는 양도될 기존 공공시설의 평가서는 2 이상의 감정평가기관에 따른 평가액산정 등 객관적인 기준을 별도로 마련한 후 작성한다.
    • (11) 사업위탁 또는 신탁계획서는 법 제12조, 영 제26조부터 제28조까지 및 시행규칙 제18조 및 제19조의 규정에 따라 작성한다.
    • (12) 지구단위계획 결정에 필요한 관계서류 및 도면은 개발계획에서 정한 내용이 포함되어야 한다.
    • (13) 환경영향평가 등 각종 영향평가의 결과가 필요한 경우에는 실시계획인가 신청시 심의필증을 첨부한다.
    • (14) 환지방식으로 시행하는 경우에는 시행자별 규약, 시행규정, 조례, 부담율 계산서를 작성하여야 하며 부담율 계산서에는 다음 사항이 포함되어야 한다.
    • (15) 별표 1의2의 녹색도시 개발계획에서 정한 목표치 및 평가 등급 결정에 적용한 기준을 확인할 수 있는 서류나 도면 등

제4편 환지계획

제1장 환지계획의 일반적인 기준

  • 4-1-1. 시행자가 환지계획을 작성하는 때에는 개발구역내의 기존시가화 지역, 기존주택밀집지역, 전․답․대지․임야 등 지목별이용현황 및 공공시설이용도 등을 감안하여야 한다.
  • 4-1-2. 개발구역의 규모가 크거나 주거지역․공업지역 또는 생활권이 다른 지역 등이 혼합된 개발구역인 경우 기타 사업시행의 난이도 등으로 인하여 일괄하여 환지처분이 곤란할 경우에는 규약, 정관 또는 시행규정에서 환지계획구역을 수 개의 지구로 분할하고 지구별로 환지계획을 수립할 수 있다.
  • 4-1-3. <삭제>
  • 4-1-4. 환지계획수립을 위한 환지설계는 다음 원칙에 따른다.
    • (1) 환지단가
      • ① 평면환지단가: 평면환지로 공급되는 종후 토지의 평가액 / 환지면적
      • ② 입체환지단가: 입체환지로 공급되는 종후 구분건축물의 평가액 / 환지면적
    • (2) 환지면적: 종후 토지의 면적(입체환지인 경우에는 종후 구분건축물의 전유부분 면적을 말한다)
    • (3) 권리면적
      • ① 평면환지: 권리가액/평면환지단가
      • ② 입체환지: 권리가액/입체환지단가
    • (4) 청산금: (환지면적 - 권리면적) × 청산단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가를 말한다)
    • (5) 정리전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시ㆍ군관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업 이전 상태)을 기준으로 하고 정리후 가격은 환지처분시점을 기준으로 하여 정하되, 평가시기는 환지계획 수립전에 하여야 한다.
  • 4-1-5. 환지계획을 수립할 경우에는 법 제28조제1항에서 정하는 사항을 반드시 정하여야 하며 특히 동조동항제3호의 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세를 작성함에 있어서는 법 제30조 및 제31조의 규정에 따른 불환지 토지라도 권리면적은 정하여야 하고 체비지 명세를 작성함에 있어서는 4-7-1.의 규정에 따른 토지명세도 같이 작성하여야 한다.
  • 4-1-6. 영 제62조제2항에서 “국토교통부장관이 정하는 바”란 기존 건축물이 없는 경우에 주거지역의 경우 150제곱미터 이상에서 500제곱미터 이하의 범위를 말한다.

제2장 환지계획의 특별기준

  • 4-2-1. “다른 자리 환지”란 종전의 위치에서 벗어나 다른자리에 환지를 지정하는 것을 말한다.
  • 4-2-2.시행자는 다음 사항을 유의하여 환지계획을 수립하여야 한다.
    • (1) 1필지의 대지는 반드시 도로 또는 통로에 접하도록 환지하여야 하며, 사업시행으로 인하여 통로가 없는 대지가 발생하여서는 아니된다.
    • (2) 사도 또는 기타 공공의 용도로 사실상 이용되고 있는 토지나 지목이 도로, 구거, 하천 등으로 되어 있는 사유의 토지에 대하여도 환지계획을 수립한다.
  • 4-2-3. 환지계획에서 필요한 때에는 법 제32조에 의거하여 입체환지를 시행할 수 있으며 입체환지 기준은 다음과 같다.
    • (1) 입체환지는 환지할 목적으로 시행자가 직접 구역 내에 공동주택 또는 상가 등 집합건축물을 건축하는 경우에 적용한다.
    • (2) 무허가 건축물에 대하여는 입체환지를 지정할 수 없다. 다만, 건축허가를 받아 건축하였으나 등기를 하지 않은 건축물에 대하여는 입체환지 신청 전까지「부동산 등기법」에 따른 등기부에 등재된 경우에 한하여 입체환지를 지정할 수 있다.
    • (3) 입체환지를 적용하는 경우에는 실시계획인가 시 관련 건축계획(건축허가 또는 주택사업승인 등)을 법 제19조 제1항에 따라 의제하여 인가를 받아야 하며, 건축규모 및 건축용도 등은 구역 내 입체환지의 수요 및 사업비 등을 고려하여 적정하게 결정하여야 한다
    • (4) <삭제>
    • (5) <삭제>
    • (6) <삭제>
    • (7) 입체환지의 일반적 기준은 다음과 같다.
      • ① 입체환지를 위한 부지와 건축규모, 평면환지, 체비지 계획 등을 종합적으로 고려하여 사업의 원활한 시행 및 소유자에게 손익이 균형있게 배분되도록 한다.
      • ② 입체환지의 신청기간이 만료된 이후에 그 접수된 내용을 기준으로 환지계획을 수립하여야 한다.
      • ③ <삭제>
      • ④ <삭제>
      • ⑤ 입체환지 신청을 접수한 결과 신청한 종전 토지나 건축물의 수가 입체환지로 조성되는 구분건축물(구분소유권)의 수에 현저히 미달되는 경우에는 개발계획 및 실시계획 등을 변경하여 입체환지를 시행하지 아니할 수 있다. 이 경우 취소여부에 대하여는 규약․정관 또는 시행규정으로 그 기준 및 관련 절차 등을 정하여야 한다.
    • (8) 법 제32조의3 제4항에서 국토교통부장관이 정하는 규모이상이란 입체환지를 신청하는 토지면적의 합이 영 제62조제1항에 따라 산정된 과소 토지 규모 이상으로서 제62조의2제1항에 따른 권리가액 이상인 경우를 말한다.

제3장 집단환지의 지정

  • 4-3-1. <삭제>
  • 4-3-2. 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 개발구역 안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다.
  • 4-3-3. 시행자는 집단환지를 신청한 토지의 권리면적이 환지면적보다 많은 경우에는 권리면적이 높은 순으로 집단환지 대상토지를 선정할 수 있다.
  • 4-3-4. 시행자는 4-3-3.의 결과를 신청자에게 서면으로 통지한다.
  • 4-3-5. 시행자는 집단환지의 사용 및 개발을 촉진하기위해 집단환지로 지정받은 토지소유자 다수가 요청하면 토지소유자 소집․시공사 및 매수자 알선 등 적극적인 지원을 하여야 한다.

제4장 토지의 부담률

  • 4-4-1. <삭제>
  • 4-4-2.<삭제>
  • 4-4-3.<삭제>
  • 4-4-4.<삭제>
  • 4-4-5.<삭제>

제5장 환지계획의 변경

  • 4-5-1. 시행자가 사업시행중 공공시설의 변경 또는 집단체비지의 책정 등으로 환지계획을 변경하여야 할 필요가 있을 경우에는 즉시 환지계획을 변경한다.
  • 4-5-2. 4-5-1.의 규정에 따라 환지계획을 변경하고자 할 경우에는 반드시 환지계획 당시의 환지방법 및 환지기준에 따라야 한다. 다만, 시행지구의 변동 등으로 당초의 환지방법을 따를 수 없는 부득이한 사정이 있을 경우에는 예외로 할 수 있다.
  • 4-5-3. 환지처분을 위한 확정측량 결과 환지계획을 변경할 사유가 발생하였을 때에는 환지계획을 변경한 후 그 결과에 따라 환지처분한다.

제6장 체비지의 지정

  • 4-6-1. “체비지”란 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.
  • 4-6-2. 시행자는 체비지를 주요 간선도로변 또는 대지의 제곱미터(㎡)당 단가가 높은 지역에 집중적으로 지정하여서는 아니된다.
  • 4-6-3. 법 제34조제2항의 규정에 따른 집단체비지는 대지의 제곱미터(㎡)당 단가가 비교적 낮은 지역에 지정하되, 「주택법」에따른 국민주택건설용지 등의 확보를 위하여 필요한 경우에는 체비지를 집단으로 지정할 수 있다. 이 경우 시행자는 부담률의 적정여부 및 공사계획을 고려하여야 하며 공사비의 부족으로 인한 부실시공 또는 사업시행에 차질을 초래하여서는 아니된다.
  • 4-6-4. 4-6-3.의 규정에 의해 집단체비지를 지정할 때에는 시행자가 환지계획을 작성하기 이전에 시장․군수 또는 구청장과 사전 협의하여야 한다.
  • 4-6-5. 법 제34조제2항의 규정에 따른 집단체비지는 체비지 면적의 70퍼센트 범위내에서 지역여건에 따라 결정한다.

제7장 체비지의 관리 및 처분

  • 4-7-1. <삭제>
  • 4-7-2. <삭제>
  • 4-7-3. 체비지의 관리․처분과 매각의 기준 등에 대하여는 규약․정관․시행규정에 별도로 정하여야 한다. 이 경우 매각대금은 분할납부하게 할 수 있고 필요에 따라서는 거치기간을 둘 수 있다.
  • 4-7-4. 체비지 매각대금의 분할납부에 따른 이자율은 일반시중은행 대출금리 이하로 한다
  • 4-7-5. 시행자는 체비지를 매각하거나 전매한 경우에는 관할 세무관서(세무서, 시․군․구청을 말한다)의 장에게 이를 통보하여야 한다.

8장 환지예정지조서 등

  • 4-8-1.법 제35조의 규정에 따라 환지예정지를 지정하는 경우 환지예정지지정조서는 별지 제3호서식에 따른다.
  • 4-8-2. 시행자가 법 제40조의 규정에 따라 환지처분을 하고자 할 경우에는 각 필지마다 환지면적 및 청산금의 내용이 포함되도록 하여야 하며 전체 사업비용을 감안하여 청산금의 징수 또는 교부 잔액이 없도록 한다.
  • 4-8-3. 법 제40조의 규정에 따라 환지처분을 하는 경우 환지처분조서는 별지 제4호서식과 같다.
  • 4-8-4. 사업시행지구(환지계획구역)별로 환지계획을 수립할 경우에는 준공된 지구별로 환지처분할 수 있다.

제9장 청산금

  • 4-9-1. 법 제46조의 규정에 따른 청산금의 징수 및 교부는 환지처분일로부터 1년 이내에 완료하여야 한다. 다만, 시행자가 필요하다고 인정하는 경우에는 기간을 정한 후 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.
  • 4-9-2. 청산금에 대하여 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부하는 경우의 이자율은 일반시중은행 대출금리이하로 한다.
  • 4-9-3. 4-9-1.에 따른 청산금의 이자율 적용기준일은 청산금을 일시에 납부하는 때에는 납부고지일로 하고 분할납부를 하는 때에는 그 분할납부금의 납부일 현재로 한다.

제10장 등기

  • 4-10-1.시행자는 환지처분 이후 부동산등기법이 정하는 바에 따라 지체없이 관할 등기소에 등기를 신청 또는 촉탁하여야 한다. 다만, 청산금을 징수하지 못한 토지에 대하여는 그러하지 아니하다.

제11장 혼용방식에 따른 개발사업 시행

  • 4-11-1.
    • (1) 법 제21조 및 영 제43조제2항에 따라 사업시행지구를 분할하여 개발사업을 시행하는 경우의 환지구역에 대해서는 법 제28조부터 제49조까지의 규정을 적용하고, 구역분할을 하지 않고 수용 또는 사용의 방식과 환지방식을 혼용하여 개발사업을 시행하는 구역에는 법 제22조부터 제27조까지의 규정을 적용한다. 다만, 구역을 분할하지 않고 혼용방식으로 사업을 시행하는 구역내에서 환지대상으로 결정된 토지에 대해서는 법 제28조부터 제49조까지의 규정을 적용한다.
    • (2) 제1항 단서에 따라 환지방식을 준용할 경우 환지계획인가신청시 제출하는 서류중 작성할 수 없는 서류는 인허가권자의 허가를 받아 조정할 수 있다.
  • 4-11-2. 사업시행지구를 분할하여 개발사업을 시행하는 경우에는 다음 사항에 유의하여 환지구역을 지정하여야 한다.
    • (1) 구역분할 방식의 환지구역 지정은 취락지구 등 집단취락지를 대상으로 한다. 이때 환지구역의 경계는 용도지역․지구 등의 경계, 도시기반시설 경계, 지형, 지세, 기타 지구경계를 명확히 할 수 있는 요인을 기준으로 설정하여야 한다.
    • (2) 환지구역은 수용 및 사용방식의 전체사업구역과 사업시행 단계를 달리할 수 있으며, 동일 사업자가 시행함을 원칙으로 한다.
  • 4-11-3. 사업시행지구를 분할하지 않고 개발사업을 시행하는 경우에는 시행자와 토지소유자가 원하는 토지를 환지대상으로 할 수 있다.
  • 4-11-4. 환지방식을 적용할 경우 4-11-1의 규정에 의하되, 다음 기준에 따라 이를 산정하여야 한다.
    • (1) 구역을 분할하여 시행하는 경우 환지구역내 기반시설을 포함한 사업비는 자체 체비지를 통하여 부담하고, 상하수도, 진입도로 등 도시개발구역외 기반시설에 대하여는 인구비율로 수용 및 사용방식의 전체사업지구와 기반시설 사업비를 분담하되, 동 사업의 환지에 따라 이전하는 인구수는 가산하지 아니한다. 다만, 산업 또는 복합용도 등 주택단지가 아닌 개발사업에서의 분담비율은 각 구역에서 유발되는 기반시설 수요량을 별도로 산정하여 분담하게 할 수 있다.
    • (2) 구역을 분할하지 아니하고 개발사업을 시행하는 경우 환지할 토지는 다른자리환지 방식을 활용하여 한 곳에 통합하여 정하되, 불가피한 경우 개발계획에 따라 여러 곳에 통합하여 정할 수 있다. 또한, 주거용지로 환지할 토지는 토지소유자중 1가구에 한하여 1필지를 기준으로 하며 그 규모는 660제곱미터이내로 하되, 지정권자가 필요하다고 인정하는 경우 계획적 단지배치를 고려하여 그 규모를 따로 정할 수 있다. 다만, 부담률은 사업시행자와 주민들과의 협의하에 적정히 산정하여야 한다.”
  • 4-11-5. 환지계획시 과소토지는 환지대상지에서 제외하며, 가능한 한 증환지가 발생하지 아니하도록 환지계획을 수립하여야 한다.

제5편 토지공급 및 사후관리

제1장 조성토지의 공급

  • 5-1-1. 시행자가 개발사업으로 조성된 토지․건축물 또는 공작물 등(이하 “조성토지 등”이라 한다)을 공급하는 경우에는 법 제26조의 규정에 따라 작성된 조성토지 등의 공급계획에 따라 공급한다.
  • 5-1-2. 시행자가 조성토지 등을 공급하는 경우 개발계획 또는 지구단위계획에서 규정한 내용을 공고하여야 한다. 이 경우 도시계획법령 등에 따른 건축물의 금지 또는 제한하는 내용이 있는 경우에는 그 내용을 포함하여 공고한다.
  • 5-1-3. 시행자는 분양안내서 및 매매계약서에 국토의 계획 및 이용에 관한 법령 등에 따른 건축물의 건축을 금지 또는 제한하는 내용이 있는 경우에는 이를 명기한다.
  • 5-1-4. 조성토지의 공급가격은 감정가격을 기준으로 한다.

제2장 주거용지의 공급

  • 5-2-1.시행자가 주거용지를 공급하는 경우에는 개발계획에서 정한 가구 또는 획지별로 주택호수, 용적율과 임대주택지 또는 분양주택지 등 용도를 명시하여 공급한다.
  • 5-2-2. 개발계획에 반영된 임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고일 후 6월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 이를 국민주택규모의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다. 다만, 공공시행자외의 자가 시행자인 경우에는 2월이내에 공급되지 않을 경우 국민주택규모의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다.
  • 5-2-3. 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 할 때에는 개발계획에서 정한 토지이용계획, 인구수용계획 및 지구단위계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 한다. 다만, 다음과 같은 경우에는 주택건설사업계획 승인권자 또는 건축허가권자가 도로, 상하수도, 학교 및 공원 등 기반시설의 설치현황을 고려하여 당초 계획된 용적률 및 공급가격을 변경하지 않는 범위 내에서 해당 변경사항을 허용하여 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 할 수 있다.
    • (1) 당초 계획된 평형보다 작은 평형의 공동주택을 건설함에 따라 세대수가 증가하는 경우. 다만, 세대수 증가에 따라 증가되는 수용인구는 당초 인구수용계획의 10퍼센트를 초과할 수 없다.
    • (2) 당초 계획된 용적률 및 세대수를 초과하지 않는 범위 내에서 당초 계획된 평형보다 작은 평형의 공동주택을 건설하는 경우
    • (3) 확정측량단계에서 공급받은 용지가 축소되거나 건물의 배치, 설계 또는 시공상 불가피한 사유가 있어 세대수를 축소조정하는 경우
    • (4) 공급된 토지의 용도를 분양에서 임대로 변경하여 사용하고자 하는 경우. 다만, 공급가격은 변경할 수 없다.
  • 5-2-4. 지정권자는 다음과 같은 경우에는 실시계획(지구단위계획을 포함한다)에도 불구하고 기반시설 설치기준 등을 고려하여 당초 계획된 면적보다 작은 면적으로 주택을 건설할 수 있도록 세대수 변경을 허용할 수 있다. 다만, 변경사항은 세대수에 한정되며 세대수 증가에 따라 증가되는 수용인구는 당초 인구수용계획의 10퍼센트를 초과할 수 없다.
    • (1) 수용 또는 사용방식 : 최초 공급공고일 이후 2개월이 경과하여도 매각되지 않은 토지 또는 시행자가 직접 사용할 토지에 대하여 시행자가 법 제26조에 따른 공급계획 변경을 요청한 경우
    • (2) 환지방식 : 환지계획수립 또는 변경과 병행하여 시행자가 공동주택 평형 변경을 요청한 경우
  • 5-2-5. 시행자는 연약지반이 포함된 용지를 개발하여 공급하는 경우에는 다음 사항에 적합하게 하여야 한다.
    • (1) 용지조성공사 착수 전에 토질조사를 철저히 하고 필요한 경우 해당 토지의 특성에 맞게 용지조성고까지 지반안정 처리를 한다.
    • (2) 허용잔류침하량 이내로 지반안정 처리후 건축물의 건축 등이 이루어질 수 있도록 토지사용시기를 합리적으로 조정하도록 한다. 다만, 용지를 공급받는 자가 조기에 토지사용을 원하는 경우에는 공급받는 자가 직접 지반안정처리를 하는 조건으로 토지사용시기를 조정할 수 있다.
    • (3) 연약지반현황과 지반안정처리 주용내용 및 토지사용시 유의사항 등을 분양안내서에 명기하고 연약지반 분포도면․토질․심도․처리공법 및 허용잔류 침하량 등 자세한 사항을 분양안내소에 비치하여 일반이 열람할 수 있도록 한다.
    • (4) (3)의 규정에 따른 연약지반현황과 지반안정처리 내용 등을 시장․군수등 관련 인허가 담당기관에 통보한다.

제3장 협의양도인 주택용지공급

  • 5-3-1.영 제57조제4항제3호 및 시행규칙 제23조제2항 별표 3 제1호 가목의 규정에 따라 수의계약으로 협의양도인에게 용지를 공급할 수 있는 토지의 면적기준은 다음과 같다.
    • (1) 시행자에게 협의양도한 토지의 면적이 다음 기준에 적합한 경우
    • (2) 협의양도한 토지가 지구경계로 분할된 경우로서 토지소유자의 요구에 따라 시행자가 지구외 잔여지를 매입한 때에는 지구외 토지를 합한 면적을 기준으로 한다.
    • (3) 협의양도한 토지를 지분으로 공유하고 있는 경우에는 지분면적을 기준으로 한다. 다만, 공유자 전원이 지분을 시행자에게 협의양도한 경우에 한한다.
    • (4) 협의양도한 토지가 수개의 필지인 경우에는 각 소유토지를 합한 면적(지분 소유면적을 포함한다)을 기준으로 한다.

제4장 감정평가

  • 5-4-1.조성토지등의 공급가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 따라 설립인가를 받은 감정평가법인 또는 사무소개설등록을 한 감정평가사가 감정평가한 가격(이하 “감정가격”이라 한다)을 기준으로 결정한다. 다만, 환지방식의 경우에는 감정평가법인 또는 사무소개설등록을 한 2 이상의 감정평가사가 감정평가한 가격의 산술 평균한 가격을 기준으로 정할 수 있다.
  • 5-4-2. 개발된 조성토지등을 경쟁입찰의 방법 또는 추첨의 방법으로 공급하고자 하는 때에는 그 입찰일 또는 추첨일로부터 10일 이전에 이를 공고하여야 한다. 다만, 긴급을 요하거나 재공고 하는 경우에는 5일 이전에 공고할 수 있다.
  • 5-4-3. 경쟁입찰의 방법에 따라 조성토지등을 공급하는 경우에는 이를 공개하여 실시한다.
  • 5-4-4. 입찰은 1인의 입찰로서도 성립한다.
  • 5-4-5. 입찰은 매입신청자 전원이 동시에 실시함을 원칙으로 한다.
  • 5-4-6. 낙찰자가 없을 때에는 입찰장소에서 회수의 제한없이 재입찰을 할 수 있다.
  • 5-4-7. 낙찰해당금액과 동가의 입찰자가 2인 이상인 경우에는 즉시 추첨으로 그 낙찰자를 정한다.
  • 5-4-8. 개찰은 공개하여 이를 행한다.

제5장 분양 추첨

  • 5-5-1. 분양의 방법에 따라 조성토지 등을 공급하는 경우에는 그 추첨은 공개하여 실시한다.
  • 5-5-2. 분양공고결과 경합이 없는 경우에는 추첨없이 그 신청자를 공급대상자로 결정할 수 있다.
  • 5-5-3. 매입신청자중 공급 우선 순위자가 있을 때에는 공급 우선순위자에 대한 추첨을 먼저 한다.

제6장 수의계약 등

  • 5-6-1.2회 이상 경쟁입찰 또는 추첨을 한 결과 조성토지가 매각되지 아니할 경우에는 수의계약방법으로 공급할 수 있다. 다만, 다음과 같은 경우에는 다시 분양 등의 공고를 하여 경쟁입찰 또는 추첨의 방법으로 공급한다.
    • (1) 공급가격의 재결정으로 공급가격이 하락하는 경우
    • (2) 공급대상자의 범위 및 제한요건이 완화되는 경우
    • (3) 대금납부조건 등이 연장 또는 완화되는 경우
    • (4) 공급하고자 하는 조성토지 등에 대한 용도 및 건축제한사항 등이 완화되는 경우
    • (5) 기타 재공고가 필요하다고 인정되는 경우

제7장 학교용지 등의 공급가격 기준

  • 5-7-1. 영 제58조제3항의 규정에 따라 조성토지에 대한 공급을 감정가격 이하로 공급하고자 할 경우 시행자는 실시계획에서 정한 사업기간 내에 조성원가 수준으로 공급하되, 지역특성화를 위해 필요한 경우에는 사회복지시설, 학교 및 종합의료시설 등을 조성원가 이하로 공급할 수 있다. 이 경우 조성원가는 별표 3의 기준에 따라 산정한 공사비․조사비․설계비․보상비 및 기타 비용을 합산한 금액을 말한다.
  • 5-7-2. 5-7-1.의 규정에 불구하고 이주대책에 따라 해당자에게 이주택지 등을 공급하는 경우에는 감정가격에서 도로․급수시설․배수시설 기타 공공시설 등 해당 지역의 여건에 따라 설치하는 생활기본시설의 설치비를 차감한 가격으로 공급한다.
  • 5-7-3. 5-7-2.의 규정에 따른 생활기본시설의 설치비는 다음 산식에 따라 산정한다.
    • (1) 이주단지를 별도로 조성하는 경우 : 생활기본시설의 설치비 ÷ 이주단지 가처분면적 × 필지별 면적
    • (2) 사업지구안의 단독 주택지를 공급하는 경우 : 사업지구 전체 생활기본시설의 설치비 ÷ 사업지구 전체 가처분면적× 필지별 면적

제8장 준공검사 및 공고

  • 5-8-1. 시행자(지정권자가 시행자인 경우를 제외한다. 이하 이 절에서 같다)가 개발사업의 공사를 완료한 때에는 공사완료보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 하며 준공검사자는 해당 공사가 개발사업 실시계획에 따라 적정하게 시행되었는지의 여부를 확인한다.
  • 5-8-2. 준공검사자는 5-8-1.의 규정에 따른 확인결과 해당 사업이 개발사업 실시계획대로 시행되었다고 인정할 경우에는 준공검사필증을 작성하여 시행자에게 교부하고 공사완료 공고를 한다
  • 5-8-3. 준공검사자는 5-8-2.의 규정에 따른 준공검사필증을 교부한 때에는 해당 시장․군수 또는 구청장에게 통보한다.

제9장 공공시설의 인계인수

  • 5-9-1. 시행자는 인계인수할 공공시설에 대하여 사업준공 이전에 해당 시설 관리청에 합동검사를 요청하여야 하며 해당 관리청은 사업준공 30일 전까지 합동검사를 완료한다.
  • 5-9-2. 공공시설에 대한 합동검사에서 나타난 하자에 대한 보수는 시행자가 하여야 하며 공공시설의 관리권을 인계인수한 이후에 발생하는 하자에 대한 유지보수는 해당 공공시설의 관리청이 한다.
  • 5-9-3. 개발사업의 준공 전에 공용개시가 필요한 공공시설에 대하여는 「건축법」 및 「주택법」에 따른 주택․부대시설․복리시설 대지에 대한 사용검사실시 전까지 해당 시설의 관리청과 시행자가 합동검사하여 공용개시 여부를 결정하여야 하며 그 공공시설을 공용개시하는 때에 해당 관리청은 그 공공시설의 관리권을 인수한다. 다만, 정수장․배수지․가압장 등 별도의 관리조직을 필요로 하는 공공시설의 경우에는 그 시설의 관리에 관한 사항을 상호 협의하여 결정할 수 있다.
  • 5-9-4. 시행자가 공공시설을 해당 시설의 관리청에 인계할 때에는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제72조의 규정에 따른 하자보수보증금을 이관하여 해당 시설의 관리청이 하자담보책임추급권(하자담보 책임기간동안의 하자검사권, 하자보수요구권 및 하자보수보증금의 직접사용권을 말한다)을 승계하여 행사할 수 있도록 한다.

제10장 사업준공후 공공시설용지의 용도 재검토

  • 5-10-1. 개발사업 준공 후 2년이 경과할 때까지 공공시설용지를 매입하여야 할 기관이 매입하지 않을 경우 시행자는 시장․군수 또는 구청장에게 해당 토지의 용도변경을 요청할 수 있으며 시장․군수 또는 구청장은 용도변경에 따르는 기반시설 현황 및 주변지역에 미치는 영향 등을 검토하여 변경 여부를 정하여야 한다. 다만, 지정권자가 시행자인 경우에는 직접 변경여부를 정할 수 있다.

제11장 순환용 주택의 공급

  • 5-11-1. 영 제43조의2제1항에 따라 순환용 주택을 분양 또는 임대가 가능한 주택은 시행자가 도시개발구역 내․외에 직접 소유하거나 매입, 건설, 사용할 수 있는 주택을 말한다.

제6편 비용분담 등

제1장 타 지방자치 단체의 비용부담 원칙

  • 6-1-1. 개발사업의 비용부담액은 설치될 기반시설의 총 용량에 대한 해당 기반시설의 설치로 인하여 이익을 받는 지방자치단체의 시설 유발용량의 비율을 해당 시설의 총 사업비에 곱한 금액으로 산출하되 다른 법률에서 비용부담액 산정기준이 있는 경우에는 그에 따라 부담액을 산정한다.
  • 6-1-2. 해당시설의 총사업비는 별표3의 기준에 따라 산정한 공사비․조사비․설계비․보상비 및 기타 비용을 합산한 금액으로 한다.

제2장 유발용량의 산정

  • 6-2-1. 제6편제1장의 유발용량중 도로, 철도 및 주차장 등 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호가목의 교통시설에 대한 유발용량 산정은 교통영향평가지침에 의거하여 산출한다.
  • 6-2-2. 6-2-1.의 규정에 불구하고 기반시설의 설치여건에 따라 지방자치 단체간 이용량을 명확히 구분하기 곤란한 상․하수도 또는 공동구 등 기반시설이나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제8호의 광역시설의 경우에는 이익을 받는 지방자치단체 이용인구 또는 이용 세대수 등에 따른 시설 원단위에 따른 비율로 분담액을 설정할 수 있다.
  • 6-2-3. 6-2-1. 및 6-2-2.에 의하여도 그 유발용량을 계량화할 수 없는 경우에는 비용을 부담시킬 자와 부담할 자의 협의에 의하거나 해당시설 관련 전문기관 등 제3의 평가기관의 평가에 따라 산출할 수 있다.

제3장 도시개발구역 밖의 기반시설 비용부담

  • 6-3-1. 개발구역 밖에 설치하는 기반시설의 관리 또는 운영으로 인하여 이익을 받는 지방자치단체 또는 해당 공공시설의 관리자는 법 제58조제4항의 규정에 따라 그 시설의 설치비용을 부담하여야 한다.
  • 6-3-2. 비용부담액의 산정 및 납부방식 등에 관한 사항은 법 제55조 및 영 제71조를 적용한다.
  • 6-3-3. 6-3-2.에 따른 기반시설의 관리, 운영 등의 발생이익의 산정을 위하여 필요한 경우에는 회계법인 등 제3의 기관에 의뢰하여 산정할 수 있다.

제4장 폐기물처리시설 등 비용부담

  • 6-4-1. 제6편제1장의 규정에 따른 부담원칙에 불구하고 기반시설 중 오․폐수처리시설, 폐기물처리시설, 공동묘지, 화장장 또는 전기․가스공급시설 등을 설치하는 경우에는 동 시설의 설치비용 외에 동 시설의 설치로 인한 녹지확보, 환경저감시설 설치, 인근 주민 이주대책 등 환경대책 및 주민지원을 위한 비용을 가산한 금액을 포함하여 분담하게 할 수 있다.

제7편 공사계약 및 감리

제1장 공사도급계약

  • 7-1-1. 개발사업을 수용 또는 사용방식에 따라 법 제11조제1항제5호부터 제10호까지의 시행자 또는 동조동항제11호의 시행자중 제5호부터 제10호까지의 자를 포함하여 공동출자하여 설립한 법인에 해당하는 시행자가 시행하는 경우와 환지방식으로시행하는 때에는 다음 기준에 따라 공사도급계약을 실시한다.
    • (1) 개발사업의 공사도급계약은 일반 공개경쟁입찰을 원칙으로 한다. 다만, 법 제11조제1항제9호에 해당하는 시행자로서 「건설산업기본법」 등 관계법령에 따라 시공능력을 갖춘 자는 직접 시공할 수 있다.
    • (2) 공사의 입찰 및 계약방법 등은 규약․정관․시행규정 또는 회계규정에 상세히 규정하여야 하며 국가를당사자로하는계약에관한법령 및 예산회계관계법령을 준용할 수 있다.
    • (3) 공사도급을 받고자 하는 자는 「건설산업 기본법」 등 관련 법령에 따른 적격자이어야 하며 시행자가 민간인 경우 도급계약서는 반드시 국토교통부가 제정한 민간건설공사 표준 도급 계약서를 사용한다.

제2장 감리전문회사의 선정

  • 7-2-1. 시행자는 실시계획인가 요청시 건설기술 관리법령에 적합한 감리전문회사를 선정하여, 법 제20조제1항에 따라 실시계획인가와 동시에 지정권자로부터 도시개발사업의 공사에 대한 책임감리 또는 시공감리를 할 자로 지정받도록 하여야 한다.
  • 7-2-2. 시․도지사는 시행자가 선정한 감리전문회사의 감리원에 대하여 건설기술 관리법령에 따른 의무이행을 다하도록 지도하며 필요한 경우에는 이를 지방자치단체의 조례로 시장․군수 또는 구청장에게 위임할 수 있다.
  • 7-2-3. 감리업무는 국토교통부 제정 감리업무수행지침서를 따라 시행한다.
  • 7-2-4. 7-2-1.부터 7-2-3. 까지의 규정에 불구하고 「주택법」 제16조의 규정에 따른 주택건설사업계획 승인대상 및 「건축법」에 따른 건축물의 공사감리 대상인 공사에 관한 감리는 각각 주택법령 또는 건축법령이 정하는 바에 따른다.

제3장 공사비 등 지급

  • 7-3-1. 용역비, 공사비(기성․준공금을 포함한다) 및 감리비 등은 현금으로 지급함을 원칙으로 한다. 다만, 체비지의 매각부진 또는 국민주택 건설을 위하여 필요한 경우에는 공사비를 체비지로 현물(이하 “현물”이라 한다)지급할 수 있다.
  • 7-3-2. 법 제11조제1항제5호부터 제10호까지의 시행자 또는 동조동항제11호의 시행자중 제5호부터 제10호까지의 자를 포함하여 공동출자하여 설립한 법인에 해당하는 시행자가 7-3-1. 단서의 규정에 따라 공사비를 현물로 지급하고자 하는 경우에는 사전에 별지 제2호서식의 체비지확인서를 관할 시․도지사로부터 확인을 받아야 하며 필요한 경우에는 이를 지방자치단체의 조례로 시장․군수 또는 구청장에게 위임할 수 있다.
  • 7-3-3. 시행자는 사업의 원활한 추진을 위하여 공사비(기성금 및 준공금 포함)를 지급하는 시기 및 방법에 대하여 공사도급계약서에 구체적으로 명시한다.

제8편 행정사항

  • 8-1. (재검토기한)「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 훈령 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 훈령의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2015년 8월 10일 까지로 한다.

부 칙

  • ① (시행일) 이 지침은 2009년 8월 21일 부터 시행한다.
  • ② (종전사업의 경과조치) 종전의 도시개발업무지침(도시재생과-1274, 2009.6.29)은 동 지침이 시행한 날 폐지되며, 종전 지침에 따라 적용되는 도시개발사업은 동 지침의 규정에 따른다. 다만, 종전 지침의 부칙 규정에 관해서는 그 시행시기를 감안하여 동 지침에서 특별히 정하는 경우 외에는 종전의 부칙 규정을 따른다.

부 칙

  • ① (시행일) 이 지침은 발령한 날부터 시행한다.

부 칙(제2011-680호)

  • ①(시행일) 이 지침은 발령 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
  • ②(녹색도시개발계획의 적용례) 이 지침의 개정규정은 이 지침 시행 이후 최초로 도시개발구역의 지정을 제안하거나 요청하는 분부터 적용한다.

부 칙(제2011-779호)

  • ①(시행일) 이 지침은 발령한 날부터 시행한다.
  • ②(도시개발구역 지정기준 등에 관한 적용례) 1-2-1., 1-2-2., 1-2-5.는 이 지침 시행 이후 최초로 지정ㆍ고시하는 도시개발구역부터 적용한다.

부 칙(제2012-893호)

  • ①(시행일) 이 지침은 발령한 날부터 시행한다.

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